5月杭州楼市2023 5月杭州楼市成交量

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放宽限购资格、支持三孩家庭购房 杭州楼市新政释放哪些信号?

5月17日，“杭州出台房产新政”词条冲上某社交平台热搜，足见作为新一线城市的杭州，其房地产市场的受关注程度。

当天，据微信公众号“杭州住保房管”披露，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

业内人士表示，此次杭州针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。而以杭州为代表的城市出台楼市新政，也意味着此轮楼市的“救市”“稳市”将全面升级。

5月17日，杭州出台新政，从优化二手住房交易政策、完善税收调节等方面进一步完善房地产市场调控。图/IC photo

新政剑指二手房市场，加速住房流通

从具体内容来看，上述《通知》亮点在于放宽限购资格、调整增值税及支持三孩家庭购房。

在限购资格方面，《通知》主要对二手住房市场进行放宽。在杭州市限购范围内购买二手住房的，对于落户杭州市未满5年的户籍家庭，《通知》取消相关社保条件，即取消了原“在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定。

对于非杭州市户籍家庭，则缩短了缴纳社保或个人所得税年限，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定，调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在杭州市中心二手房限购资格上，对于本市户籍和外地人口的政策放松具有积极意义，客观上将有助于盘活杭州市中心二手房，促进房源的加快流通。中指研究院浙江分院常务副总高院生也表示，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。

同时，《通知》还进一步提出完善税收调节政策。对杭州市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；而个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。其中，家庭成员范围具体包括本人、配偶及未成年子女。

值得一提的是，《通知》对三孩家庭展现了满满善意。对于符合条件的三孩家庭，不仅其在杭州市限购范围内限购的住房套数增加了1套；而且，在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，还可参照“无房家庭”优先摇号。高院生表示，在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，这类做法既能小幅增加市场购买力，又能起到促进生育意愿的作用。

二手房成交处于低位，当地市场仍被看好

“杭州楼市新房和二手房的确倒挂。”中原地产首席分析师张大伟表示。

值得一提的是，杭州二手房的挂牌量在不断升高。在高院生看来，自2021年二手房停贷风波以来，杭州二手房市场成交量逐月回调，至2022年一季度已处于低位震荡，二手房挂牌量不断升高。高院生认为，此次针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。

而在土地市场，杭州交出了不错的成绩单，释放出被外界看好的信号。今年4月25日，在杭州2022年首批集中土拍中，共有59宗地块成交，仅1宗地块流拍，总成交价约826.8亿元，平均溢价率为6.4%。

高院生此前对新京报表示：“综合来看，与目前已经进行集中供地的城市相比，杭州今年首批集中供地虽然热度分化，但整体表现依然较好，供应的60宗地块中仅1宗地块流拍。更深层次的原因还是杭州这座城市的房地产市场韧性更强，在当下行情下，对于热门区域或板块的项目去化依旧有保障，可以为企业发展提供良好的现金流。”

“稳楼市”政策频出，杭州信号意义强

据中原地产研究院统计数据显示，5月份（截至5月16日）已经有超过40个城市发布超过40条稳楼市的政策。

从发布主体来看，除了地方政府外，央行等部委也动作频出，提振市场信心。如5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。在拓宽商业银行的贷款空间的同时，降低了首套房的购房成本。

而从政策内容来看，整体上继续以公积金为主，其中近10城提高了公积金贷款额度、降低了首付比例。

张大伟认为，严格来说，杭州政策的力度并不大，但杭州本身作为当下楼市最热点区域的龙头代表，也开始稳市，这意味着本轮楼市“稳市”将全面升级。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，截至目前，海南、成都和杭州都出台了政策，“这三个区域市场的外来人口导入规模较大、房地产市场规模也较大，其政策的放松，本身具有非常强的信号意义，释放了积极信号。”

新京报记者 饶舒玮

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

官方回应:限售政策目前并不适合杭州

来源：杭州楼市动态

01

5月底，西溪公馆凭借“近六万人”的摇号数据爆红全国，将杭州“全民炒房”的话题推至风口浪尖。一时间，不少人开始呼吁杭州出台限售新政。6月份杭州政务服务网上就出现了多封建议杭州实行限售政策的信件。他们代表着刚需或者刚改群体，有的人参与摇号已久，累计摇号37次未中；有的人是担心杭州形象受损，多年打造的良好形象被扣上“全城炒房”的帽子。因此，他们呼吁杭州尽快出台限售政策，打击炒房客，让买房变得简单点。就连限售时间都给了明确的建议，大多主张是3-5年。

杭州市住房保障和房产管理局针对这些建议，给予了明确回复：在国家因城施策的主基调下，目前杭州的房地产调控政策较适应杭州市场，从保持房地产市场健康平稳运行的角度来说，限售政策目前并不适合杭州。这也是西溪公馆事件后，官方首次给予的正面回应，间接否定了“杭州将出台限售政策”的多种传闻。

02

西溪公馆都5万多人摇了，还说杭州市场平稳健康？相信很多慧前人看到官方回复，第一反应如上。如果你以为杭州遍地西溪公馆，那真是太可爱了。即便是有西溪公馆与幸福里两大超级红盘加持的5月，杭州楼市也有40%的楼盘在流摇。而今年1、2月份，杭州的流摇率都保持在60%以上，3-5月流摇率才逐渐降低，控制在40-45%之间。且需要摇号的楼盘，还有不少是维持着80%-99%的超高中签率，开发商开盘去化压力并不小。

西溪公馆爆红真的只是小概率事件，就连最会吆喝的项目销售，当初也只是自信地表示冲击3万人摇，最终结果出乎所有人意料。真正的低中签率红盘并不多，且大多是老面孔，比如融创城、保利融信和光尘樾以及璀璨澜庭，就这么来回倒腾。如果你一直盯着这些红盘不松手，自然就得接受“久摇不中”的事实。

杭州楼市现行调控政策为九区限购、土拍三限，不是最严，也不算宽松。随随便便想来杭州“炒房”，并不是那么容易，落户政策放宽也只是对“人才”开了个小口子。想在杭州买房（除临安），要么来杭州工作（交社保），要么成为杭州人（落户）。不管是选择来杭创造GDP还是落户杭州，都是为杭州作贡献。十区限地价、限房价，最近还新增了限制预售时间。致力于让购房者买的放心，让开发商“拿地小心”。且杭州的调控政策仍在不断查漏补缺，最近杭州住保房管局针对新开楼盘进一步加强了指导，如提高登记门槛，要求楼盘冻结资金。

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限售真的是一副良药吗？不，限价只是一剂猛药，无药可用时才会上。一些城市往往在各类调控政策都使上，房价依然稳不住，才会出台限售政策。此前出台限售政策的苏州，是在其他各大城市房价均保持稳定情况下，其房价一直上涨。于是苏州针对部分重点区域紧急出台了新房限售3年、二手房限售5年的新政。18年宜昌房价出现6个月环比连涨，涨幅排进全国前十，于是紧急出台了限售政策。但杭州现在有限价政策，根本就不需要通过限售来抑制房价。且限售3-5年，相当于将房子这一固定资产在短期内锁死，不能正常流动。

不知道你怎么想，我觉得有点恐怖。以往，一些个体户或中小企业如果遇到资金周转问题，或家庭出现困难，还能通过卖房解决危机，限售之后，这条最快捷的路子被直接堵死。限售一并剥夺的还有普通家庭改善的权利。换套房你得等好几年，面积改善还能等等，学区改善等等就错失了良机，还有如因工作调动想置换地段的，那就只能租房了。

另一方面，限售相当于降低了二手房的供应，供需失衡的状态下，反而会造成二手房房价波动。

04

我支持像苏州那样的分区限售，精细化调控。但杭州需要区分的不是区域，而是“人”。既然登记摇号都要分高层次人才、无房家庭以及普通家庭，那么也该对享有优先权的群体有所限制，尤其是高层次人才。让“人才”买房简单点，是杭州欢迎他们的方式。给了优先选房权，是不是也得加上点前置条件，比如限售。

一直以来，各大城市都在抢夺人才资源，比拼实力的方式就是送钱又送房，但都不是白送。年初，温州出台的人才新政，影响力不小。但温州向人才示好背后，还做了详细的划分，不同层次类别的人才，享受到的面积和折扣优惠不同，我认为颇具参考价值。

A类人才直接送房子，赠送面积不超过190平或给予500万购房补贴；B、C类人才配售面积为140平米，购买价格为备案价（核定价）50%；D、E类人才配售面积为120平米，购买价格为备案价（核定价）60%；符合本公告其他条件的人才配售面积为90平米，购买价格为备案价（核定价）70%。

最最最重要的一点，人才通过优惠买的房，自签订合同之日起10年内为共有产权，不能上市流通周转和办理抵押贷款，相当于限售10年，比目前各大城市的限售年限都长。如果购房人离温、离职未就业创业6个月以上、违反合同约定等情形的，住建部门指定的国有运营单位有权回购人才住房，回购价格为原购买价格加利息。各类情况都为人才考虑到了，还摆明了自己的态度：我不是让你来买房的，我是想留住你的人。如果留不住，享受到的福利你也带不走。

杭州也需要留下来的人才。

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予滨江集团 "买入"评级，目标价为16.53元

杭州楼市销售火爆、5月成交量创历史新高

在中央政府和杭州市政府新政的刺激下，杭州楼市自今年2月份开始逐渐回暖。5月杭州楼市成交量达到87万平米，创历史新高。今年1月至5月的成交量达到226万平米，超过2008年全年212万平米的成交量，超出比例为6.8%。

杭州房地产市场龙头企业，深耕杭州市场

公司是杭州房地产行业的龙头企业，多年来一致致力于杭州市房地产的开发和经营。2005年至今，公司在杭州主城区房地产市场份额均在头三甲之列。

丰富而优质的土地储备，足够公司4-5年开发

公司目前权益土地储备约248 万平方米，其中90%位于杭州市。在杭州的A股上市公司中，公司在杭州主城区的土地储备位居第一。公司的土地储备大多集中在杭州的市中心、次中心或风景区畔，而且土地成本相对较低，平均楼面地价仅为3982元/平方米。低成本及地段优势使得这些土地储备具备良好的盈利前景。

项目销售顺利、手握大量预售账款，09年业绩90%锁定

公司08年第四季度开盘的金色蓝庭和阳光海岸项目已经基本售罄，新城时代广场项目也已销售近50%。2008年年末，公司的预收账款约为42.6亿元，主要是万家花城项目、阳光海岸项目和金色蓝庭项目的预收账款。这些预售账款使得公司2009年的业绩已90%锁定。公司一季度销售收入约10亿元，随着8月城市之星项目的开盘，实现今年30亿元销售目标的难度已不大。

估值与评级

考虑到杭州市场良好的销售情况，公司在杭州市场的龙头地位以及丰富而优质土地储备，广发证券给予公司"买入"评级，目标价为16.53元。

风险提示

公司面临的主要风险是市场集中风险和土地增值税清缴风险。

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