长沙5月5日 长沙520新政

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长沙“反炒房”又放大招!明确商品房价格构成 平均利润率6%-8%_百度...

“反炒房”斗争一年多后，长沙又放大招。

一年多前，2021年6月25日开始，长沙打响“反炒房”斗争，长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

今天，长沙市发改委发文，对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控，尤其明确了商品住房平均利润率。业内指出，这使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

长沙明确商品房价格构成

平均利润率6%-8%

房价中开发商该拿多少利润?长沙给出标准答案。

12月11日，湖南省长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》）红头文件。

《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理，明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”，其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。

《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成包括8个方面，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数，平均利润率为6—8%。

《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

业内：稳定房地产价格新招数

限定利润率的做法，被一些业内人士认为是稳定房地产价格的一招，可以让房地产开发商在定价环节就趋于理性。但也有人认为，商品房住宅限制利润，项目建设情况不一，如何落地执行也值得深化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，明确平均利润率为6%-8%，这显然也是一种限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。

另外此次政策也提到了，在利润的提取过程中，是以成本构成的1-4项之和，这四项内容主要是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等，这对于一些房企和购房者估算房价和利润空间等都有积极的作用。

长沙政策从成本管控的角度设定利润，可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法，对于一些工程项目科学管理的项目，可以获得更高的利润，而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说，利润自然也难以做高，这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

关于房价核定控制的升级版本

事实上，此次出台的政策并非完全的新政策，长沙在2021年就发布过同类型的政策。

2021年12月，长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这一最新的楼市调控政策，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%至8%，办法自公布之日起执行。限价房指的是长沙大量的供应的商品房住宅里的一类。

至此，长沙进入了限价时代，蹭蹭蹭上涨的房价平稳了下来，而与此同时，开发商们的利润空间，也被压缩了不少。

作为房价的标杆，楼盘销售价格通常会以区域内的限价房项目为参照。长沙市政府在对楼盘售价审核时候，也会对高价、涨价严加审核。这个时候，一些非限价盘的日子，就没那么好过了。因为政策受限而无法获取高备案价，无法达到更高的利润，所以很多开发商会寄希望于政策松动，放缓房源入市的节奏。

此后，为了加快房源入市，缓解市场供需矛盾，2021年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》。

通知要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

事实上，除长沙外，多地曾发布过类似政策。

比如在2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定；同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。

而这一次，长沙是把范围从限价房扩大到了整个商品住房。

调控下的长沙房价趋于稳定

细数长沙房产从2021年开始，限购政策一波又一波，如“318政策”，“520政策”，“923政策”，625政策等。

2021年也是长沙房产调控政策密集的一年，其中“625政策”成为当时长沙房产政策的最典型的限购政策，目前也是沿用该政策。曾经一度膨胀的市场需求在政策的调控下硬性缩减后转而有序入市，市场的热度也在递减，房价在调控中稳定的特点也越来越明显。

根据国家统计局的数据，以2021年定基，到2021年5月，长沙新房价格上涨了23.1%，到2021年9月，这个数据是34.9%。也就是说，同样是2年多时间，长沙限价政策推出后的2年多，与推出前的2年多比，新房价格上涨幅度减小了一半。

另据机构统计，2021年上半年，整个长沙六区一县，成交占比最高的价格区间是8000到10000，占比达到34.56%，占比第二高的是7000元以下段位，占比约为30%。

但就经济而言，统计数据显示，2021年，长沙GDP达到1.1万亿元。今年前三季度，长沙GDP增速超过8%，在全国新一线城市中居首位，近10年经济增速最快，近12年GDP增速超过深圳。

长沙市委书记胡衡华：

长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖

值得一提的是，就在半个月前的11月29日，长沙市委书记胡衡华接受人民日报专访，再次对外表态：长沙坚决摆脱对房地产、对土地财政的依赖。

他表示，“长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。”

长沙磁浮快线5月5日至6月30日临时停运公告

说到长沙的磁浮快线，可以说是轨道交通的天花板了，同时还是中国首条拥有完全自主知识产权的中低速磁浮铁路。这个列车的速度可是非常的快啊。可是就在近日，长沙磁浮快线宣布了临时停运的公告，具体内容请看下文。

1、停运公告

尊敬的各位乘客：

一、停运时间：长沙磁浮快线于2022年5月5日至6月30日临时停运，停运期间所有站点暂停对外服务。

二、停运期间客运换乘方式：需要往返高铁站至机场的乘客，可在磁浮城市航站楼东侧坪(详见位置指引图)和黄花机场T1、T2航站楼乘降点搭乘机场巴士，运营时间8:00-22:30。机场巴士不停靠磁浮?梨站，磁浮高铁站往返磁浮?梨站的乘客可搭乘X220路公交车。

三、停运期间磁浮城市航站楼正常办理行李托运手续，托运行李由黄花机场专用货车运送。

由此带来的不便，我们深表歉意，请您合理安排出行计划，感谢您的理解与配合。

特此公告!

长沙市轨道交通集团有限公司

2022年4月27日

2、磁浮快线介绍

长沙磁浮快线采用中低速磁浮列车，常导电磁铁悬浮、直线感应电机牵引，设计最高速度为140千米/小时。运用“同极相斥、异极相吸”的电磁原理，每节车底部安装20组电磁铁、20个悬浮稳定器，以保证与F轨之间保持8毫米稳定间隙，以电磁力支撑列车并推动前行，在侧部授流接触轨系统中采用了全线无缝化处理来优化靴轨之间的关系。磁浮列车在各种环境下的电磁辐射均低于国际标准规定的安全限制，而噪音值在近距离处仅相当于正常对话的音量。

2021年6月6日，长沙磁浮快线完全自主列车自动驾驶系统上线，首列自动驾驶的列车在磁浮高铁站驶出。列车自动驾驶系统（ATO）在列车自动防护系统（ATP系统）防护下工作，是实现列车自动行驶、精确停站、站台自动化作业等功能的列车自动控制系统。往来于磁浮高铁站和磁浮机场站间的ATO列车，已实现单程运行时间较原来缩短2分多钟。

3、磁浮快线的意义

长沙磁浮快线是中国首条完全拥有自主知识产权的中低速磁浮商业运营铁路，标志着中国磁浮技术实现了从研发到应用的全覆盖，成为世界上少数几个掌握该项技术的国家之一，有利于推动中国磁浮技术走在前列、促进中低速磁浮产业发展。长沙磁浮快线连接长沙南站与长沙黄花国际机场，有利于长沙打造中部地区“空铁联运”一体化综合交通枢纽，对长沙构建现代交通网络体系、更好地发挥交通在经济社会发展中的先导、基础和支撑作用、实现内陆开放新高地有着重大意义。

长沙限购新政策

一、关于限购对象及套数

1、本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

2、本市户籍成年单身家庭已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

3、市外迁入新户籍家庭(已落户满两年，退伍转业、家属随军落户的除外)落户满1年且在本市稳定就业(在本市连续缴纳12个月个人所得税或社会保险的)，在限购区域内限购1套商品住房。

4、非本市户籍家庭在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。

5、在本市稳定就业且无住房的，在本市连续缴纳24个月的个人所得税或社会保险，在限购区域内限购1套商品住房。

6、对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。

二、关于限购时间

1、本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。首套住房因开发商原因未办证或者拖延办证未满四年的,但网签(备案)时间已满四年的本市户籍家庭,也可以购买第二套商品住房。

2、在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

3、暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房取得不动产权属证书满5年后方可转让。

三、其他限购相关规定

1、父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。

2、未成年人不得单独购买商品住房。

3、落户学校集体户口的在校(含军队院校)大学生(包括本科、硕士、博士)，不得在限购区域内购买商品住房。

4、夫妻离异后未再婚的，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

5、对符合人才引进条件的，其购房资格、住房公积金使用不受上述限制，但须获得市组织人事部门的认定。

外地人想要在长沙买房的条件

1、由于长沙当地是有限购政策的，所以针对于外地的户口不能够在当地有任何的住房，名下要处于一个没有房产的状态。

2、另外想要在当地购买房子，还需要连续缴纳一年以上的社会保险，或者是纳税证明期间不能够出现断交的情况。

符合以上的条件才能够在长沙当地购买一套住房，如果已经在长沙当地购买了一套住房，那么就不能够买第2套住房了，长沙对于外地人在当地购房的要求还是比较严格的。

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