华侨城债务危机 华侨城负债

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446家房企宣布破产!“80%开发商死掉”真的要来?

临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。

毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。

房企“破产潮”开启

年内近450家已经出局

对于房地产企业而言，2021年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。这其中，到底发生了什么。

近期，一份来自广东证监局的监管罚单可能透露着当下房企深陷的普遍困境。

11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。

债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。

10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。

从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。

不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。”

高杠杆模式难以为继

房企普遍融资困难

事实上，不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。

在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。

北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。

一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。

11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为1013亿元，债券类别为ABS。与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公司ABS项目先后被“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。

在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。

据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案)，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2021年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。

值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。

在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。

海外疯狂借钱不停

房企回笼资金花样多

面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。

1、中小房企海外高息举债

越来越多的房企认为，在境内融资渠道收紧的背景下，走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。据悉，今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。

7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。

除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高利率155%的美元债发行刷新纪录。此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。

有数据显示，截至11月13日，2021年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。

分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至315%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。

2、售卖地皮、股权“断臂求生”

为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。

今年9月，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。

就在此前新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为6705亿元。这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。

除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。

3、房企“全员营销”、降价销售回笼资金

当然，对于很多房地产企业而言，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。

今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。多重优惠之下，恒大实现了快速抢收。不到一个月，恒大便实现了合约销售金额831亿元，刷新了集团单月合约销售金额历史记录。随后，时代中国、融创天津等两家房企先后被曝出要求全员卖房、打折销售。

今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。据阿里淘宝显示，上万套特价房源进入双11活动，而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套，新房全款5折起等。同时，还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。

不过房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。易居房地产研究院研究员王若辰表示，10月二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月，房价下跌的城市数量增加7成。国都证券分析师王树宝表示，未来两个月由于销售压力增加，房企可能会将去化困难的项目进行降价促销，以实现回款目标。

80%房企都死掉？

房企马太效应加剧

不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。

经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”

11月6日，融创中国董事长孙宏斌发表观点指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。

在业内人士看来，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。

联讯证券首席经济学家李奇霖指出，对房企而言，我们认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。

在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

新城地产董事长出事，刚买的期房怎么办？

根据我目前了解到的信息，新城樾风华珑悦项目并未烂尾。这个项目是由中国新城控股有限公司和中铁置业集团共同打造的高端住宅楼盘。该项目位于北京市顺义区后沙峪镇核心区域，占地约145万平方米，总建筑面积约27万平方米，其中住宅建筑面积约20万平方米。

根据新城控股公布的信息，该项目的主体结构已经完工，目前正在进行内部装修和精装修阶段。同时，该项目周边配套设施也在逐渐完善，包括公园、学校、商业设施等，旨在为业主提供高品质的生活环境。

从这些方面来看，新城樾风华珑悦项目并没有出现烂尾的情况，而是在按照计划有序地推进中。当然，在房地产开发过程中，可能会遇到各种各样的困难和挑战，但我们可以相信开发方会以负责的态度和专业的能力，不断推进项目建设，为业主提供优质的居住环境。

重庆4家房企宣布破产！行业洗牌加剧

1，这个房子现在退，那么就是注定损失，最起码算违约，定金是肯定不会退的。

2，新城地产董事长出事，目你前来看仅仅是董事长的个人人品和 社会 道德的问题，新城控股这么大的集团，会因为董事长的个人问题就崩塌吗？

3，国内的房地产开发商，大部分的资产负债率都比较高。新城最近三年以及2021年一季度末，合并口径的资产负债率为7954%，8414%，8584%，8851%。负债率也是非常高。在房产这个敏感行业，新城控股因为董事长的事情被推倒风口浪尖上，如果后续查到其他的问题，引起银行抽贷、停贷等事情的话，可能就会影响到公司的运行，造成很大的损失，从而才有可能影响到你所买的期房。

总体来看，新城董事长出事，从而影响到购买的某个期房项目，这种可能性不大。除非这个公司很早以前就已经烂透了，从目前的已知信息来看，不是这样的。

不邀自来。

第一、上市公司不会因为个人的缺失，而导致全面崩盘的。儿子王晓松快速上位可以看出来，集团企业在发生危机时，一定会有应急处理方案和接棒人来挽回危机。

第二、临阵换帅更换对公司发展是深远的，再加上前董事长人神共愤的畜生行为，将导致企业地位一落千丈。

王晓松替代其父执掌新城控股的做法，对企业未来的发展，会带来一定的帮助，至少局面可以稳住，但还需要给市场信心。

所以不用担心期房有什么问题的，

新城控股董事长出事，做为刚买了新城期房的人来说最好的办法就是耐心等待。原因很简单，你现在的任何举动都有可能起到反面的作用。

一个公司的掌门人出了个人问题影响最大的就是公司的声誉，这个时候很多资金渠也是谨慎对待。如果在这个时候做为已经购买了他们公司期房的准业主来说，你们不是耐心等待而是想要退款或者闹事无疑等于火上浇油，让事态更加恶化。

已经买了期房的人如果想要退房就等于是单方违约，除了承担违约的钱以外也不一定能及时拿到退款，甚至不可能拿到退款。假设大家都想退款必定会让金融机构对新城的态度更加谨慎，那么很有可能导致资金链出问题，而最终的受害者只能是自己。

其实这个事情最好的结果就是董事长个人的事对公司的影响是短暂的，新的掌门人能带领公司迅速走出困境，这样对于买期房的人来说不会产生什么影响。

当然，我们也要做出最坏的打算，最近网上已有更多负面的爆料，如果那些爆料是真的，那么公司的困境可能就要持续很久，最终的结局难以预料。

但是做为已经买了他们房子的人来说， 如果是有任何不理智的举动，那么就会像老亮前面说的，不但不能解决问题，反而可能会加速问题的恶化 。

7月3日下午，多家媒体爆出上市公司新城控股董事长王某涉嫌猥亵女童的新闻。受此信息冲击，港股市场上的新城发展控股（01030HK）暴跌24%，而A股市场上新城控股已收盘，当日逆势上涨379%。

新城控股这些年来在房地产市场上颇为激进，发展势头很猛。2021年累计合同销售金额约2，21098亿元，比上年同期增长7482%，累计销售面积约1，81206万平方米，比上年同期增长9521%，迈入房地产行业销售规模两千亿阵营。2021年和2018两年，新城控股的销售增速均超过70%。

公开信息显示，新城控股的董事长叫王振华，今年57岁。官网显示，新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过26年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，连续十年位列中国房地产行业前20强，目前总资产超人民币2900亿元。2021年，新城控股集团在上海证券交易所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企，股票代码SH。

在新城控股董事长王振华涉嫌猥亵女童的消息曝光之后，新城控股旗下的几家上市公司股价也是连续几天跌停了，该事件的影响可谓是巨大的。不过对于买了新城控股房子的人来说，也无需多虑，新城控股的房子并不会因为该事件而跌价。

如果刚开建，或者在建设当中，烂尾发生主要是资金链的问题，昨天开始，全部的金融机构，已经在排查和出逃，房地产是金融产品，而不是简单的建设。要看公司的处理能力，如果幸运能够逃过一劫。如果事态发展严峻。局部烂尾的可能性，也非常大。比如金融机构突然抽走大笔贷款资金，股票由现在的42

元跌到10元左右。都大有可能造成烂尾。

先看了一下各位的评论在说说自己想法

评论中很多都是能退就退，其实我的想法不是这样，从业角度讲，期房的投资是压地段和压规划，开发商按照土拍的要求需要有自建自持和自建销售两种情况，董事长出事了，昨天的股票放量长阳，证明有出逃，今天一字跌停，看这意思应该得有几个跌停板，股票是要完，不过我觉得楼市这边应该还好，开发商都有专业的团队去评估，拿地开发销售必须有利润才做，所以我觉得期房这边还好，这么大开发商不会出来资金链断裂跑路的现象，唯一有可能的就是也许会出现个别地区楼盘低价销售回笼资金的情况，所以我得观点是不退，而且盯动态，有合适的我会入手。

个人犯法不要株连企业！所在地政府明地里站在道德制高点讨伐，暗地里拿着企业的税，住着企业的房，还 体育 馆去新城化，都是赤裸裸的白眼狼！ 国家舆论也不要搞株连九族式的批斗，惩治个人可以，搞垮企业，无良无德。毕竟广大老百姓还活生生住着企业开发的房子。请高抬贵口，适可而止！

我是一个农民！也在关注新城！网上你一言我一语的！要说的实际性！个人犯法理应严罚！给 社会 一个交代！现在是法制 社会 ！相信法津！危害 社会 任何人不能放过！说什么新城必须破产倒闭的！给人们带来多大好处呀？受害的还民众！现在不是帝王时代一人犯错要株九族！还望网友们行行好！不要让无顾的人受罪！请高抬贵手！

就怕资金链断掉。而且必然导致崩盘。负债率88％银行一抽贷停贷，玩完。试目以待。****的品德很重要。做人无德，做恶无底线，企业何德何信可立？两年内中国有两大公司必死无疑：没有家国情怀专坑国人睸外洋奴没有核心技术的联老；还有就是人渣无底线垃圾一样的董事长王振华家族企业新城。

能退房就退房，提前找律师咨询，做好备案。

创始人犯法对上市公司是重大打击，国内外通用。买房子看重就是品牌价值，但现在肯定是难关上，主要是现金流。有可能烂尾，如果另有接盘，未来也未可知，品牌溢价下跌。

沿用传统“高杠杆”运行模式发展的中小型房企，正在逐步进入“寒冬期”，面临生死考验。

据不完全统计，2021年1-10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。这10家中，重庆占了4家，分别是重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司、重庆喜地山集团。

来源：蓝鲸 房产

案例》》重庆50强房企破产 价值75亿元或被拍卖

来源：重庆润山置业有限公司官网

据重庆润山置业有限公司官网显示，重庆润山置业有限公司由喜地山国际实业有限公司，重庆渝江压铸有限公司，重庆银翔实业集团有限公司共同注资成立。资料显示，润山置业与喜地山集团的法定代表人均为张豫喜。

有权威消息称，4月25日左右，重庆市某区级法院将喜地山集团张豫喜的一家重要企业重庆润山置业有限公司是否进入破产程序征求债权人的意见，如果债权人能够达成一致意见，张豫喜的这家企业将进入破产程序。

喜地山集团曾被评为中国地产企业500强，重庆50强，号称重庆市场的“地产黑马”，主力打造的 东方国际广场 曾被定位为中国西部顶级城市综合体，涵盖超甲级写字楼、六星级奢华酒店和奢侈品购物中心等建筑形态。2013年9月22日，重庆润山置业有限公司与世界顶级奢华酒店——文华东方酒店公司正式签约。该项目在2021年曾被评估市值逾75亿元。

东方国际广场效果图

然而，要完成这一项目的开发并不容易，很快喜地山集团就感到资金链紧张，项目运营步履维艰。

重庆国际信托曾经在法庭上公开表示，截至2021年8月16日，重庆润山置业有限公司欠付其金额合计约为31796亿元。

据不完全统计，加上重庆16家银行约325亿元的贷款，喜地山集团与东方国际广场有关的外债可能高达60亿元规模。

价值75亿元的东方国际广场也可能面临被拍卖的命运，东方国际广场或成为压垮喜地山集团的最后一根“稻草”。

现象》》发展战略调整 多家房企淡出

来源：蓝鲸房产

据不完全统计，2021年1—10月，已有7家房企因转型或重组而“消失”在 房地产 行业的排行榜中，其中，包括中航善达、嘉凯城、银亿股份、宝能地产、海航地产、浙江广厦在内的6家房企纷纷转型其他领域，淡出房地产市场。

另据媒体报道，重庆渝能产业(集团)有限公司因为股权变更，也逐渐“消失”在重庆房企的名单上。

据悉，2021年4月26日，重庆渝能产业(集团)有限公司在北京产权交易所公开挂牌转让公司100%股权，起价2152亿元。期间，阳光城、金科股份、碧桂园、重庆华宇、深圳卓越置业展开了激烈争夺，直到7月27日，重庆渝能进行工商变更，将其唯一一名股东由央企中国大唐集团有限公司(大唐集团)，变更为上海桑祥企业管理有限公司，至9月19日，阳光城宣布以497亿受让上海桑祥，重庆渝能正式成为阳光城收购的标的资产。

延伸》》首成地产被取消开发资质

有的房企“消失”，有的房企“淡出”，还有的房企被撤销开发资质。

据两江新区官网显示，重庆首成房地产开发有限公司因不符合《房地产开发企业资质管理规定》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》相关要求，被撤销房地产开发暂定资质。

来源：两江新区官网

据相关信息显示，重庆首成房地产开发有限公司已开发首成鼎尚名都项目，位于渝北区空港大道，目前房源已售罄。

观察》》行业集中度提升 中小房企市场被挤压

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾表示，“90%的中小房企会退出地产项目。到2021年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”

来源：亿翰智库

这一论点在数据上也逐渐得到了证实。根据亿翰智库数据显示，截止2021年11月销售至千亿的房企数量已达26家，TOP10的门槛值已达1821亿，创历史新高。

随着未来千亿房企基数的不断增加，千亿已不再是目标而仅仅只是起点，随着房地产行业开始从高速增长向高质量增长转变，但是房企冲击规模的决心依旧不减，行业竞争激烈。这种现象也从侧面证明行业集中度和门槛值还在进一步提升。

据亿翰智库预测，从企业销售目标来看，预计未来两到三年内，30%的房企将占据70%的市场份额，而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额，市场份额进一步缩窄。

伴随着行业规模见顶，资金持续收紧下，新一轮的洗牌即将来临。

解析》》多重市场考验 优胜劣汰或加剧

从2021年下半年到2021年10月份，中国房地产市场在短短2年左右的时间内，从行业风口热度十足到慢慢“变冷”。在风口期进入地产行业的企业及投资客，几乎都得到了市场的良好反馈，让越来越多的企业开始涉足房地产行业。

但随着市场环境的变化和调控政策的不断深入，市场对开发商的考验也越来越明显。受到市场下行、金融环境、政策环境等各方面的综合影响，甚至有部分开发商因为资金链断裂等原因，离开了房地产行业。

随着房地产市场格局的变化，部分房企曾经的“高负债”、“快周转”模式已难以为继。

房地产行业快速发展、房价高居不下的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。事实上，“去地产化”、追求多元化发展战略、扩大业务范畴，是近几年各大房企的发展方向。

对此，资深地产人士徐波表示，大开发商无论从规模、品牌、服务、保障等各个方面，更能得到购房者的认可;小开发商实力不够，规模有限，即使某一方面成绩比较突出，但综合实力还是相对较弱，部分房企更是因为资本的介入，加速破产的进程。很多小开发商的失败，一是因为战略决策，二是因为自我经营，三是因为资本债务。

综合来看，短期内，中小房企大量倒闭的可能性不大，但随着房地产市场规模化集中程度的加剧，面临负债率高、融资困难、债务集中到期、销售不畅导致资金回笼慢等问题的逐一显现，部分中小型房企可能会加速退出市场。

裁员、破产、债务压顶……房地产大佬走到“悬崖边”

曾定义“小目标”的王首富在身处困境之时，众多地产大佬至少表面上仍是高歌猛进。谁承想，退潮之后才发现大佬们个个都患了万达当初的“病”。

在危机的舞台上，泰禾集团（.SZ）、福晟国际（00627.HK）、禹洲集团（01628.HK）、蓝光发展（.SH）等千亿级别的房企，你方唱罢我登场。

上世纪90年代，国内房地产行业冉冉升起。一些体制内年轻人，开始下海闯 社会 。现如今的千亿、万亿房企，大都始于此。

1992年，厦门已经在特区的光环之下开始显山露水。林龙安看准时机，从厦门财政系统离职。他先是开了一家石料厂，赚到了第一桶金——100万。

石料厂毕竟还是“小打小闹”，1994年林龙安又创立了禹洲地产，名字取自“大禹治水，荒漠成洲”。

1995年，第一个产品“禹洲新村”在厦门市场赢得美誉。 同为闽系房企的泰禾集团稍显“神秘”。泰禾集团公司官网介绍“公司创建于1996年”，工商资料显示的成立时间则是1992年底。

公开信息显示，泰禾早期的法人代表是黄老板的母亲。1996年，时年31岁的黄其森才正式离开建行。

瞅准房地产的当然不只福建人。 林龙安、黄其森踏足房地产的前后脚，成都人杨铿、广州人潘伟明也先后抛弃“铁饭碗”，兜兜转转之后也都扎进了火热的房地产。

官二代杨铿最初是从国营企业辞职，创办了 汽车 零配件厂。

1992年9月12日，“成都兰光房屋开发公司”（后来的蓝光发展）成立，随后在商业地产领域发展得顺风顺水。 随着1998年福利分房时代结束，住宅市场化改革全面启动。

2003年8月，房地产被定位为国民经济支柱产业。房地产业迎来黄金发展期。 恰好是同一年，潘伟明独闯福州创办福晟。在此之前，原本一镇之长的潘伟明辞去公职之后与哥哥潘超文在地产行业已经摸爬滚打约十年。

广东人潘伟明“日逐其成”的野心很快就体现在行动上，2006年更是斥资1亿收购有着50年 历史 、产值超20亿元的福建六建，被视为“蛇吞象”经典案例。 杨铿也带领着蓝光从“商业开发”向“住宅开发”转型。

城乡结合部起家的禹洲地产在厦门混得已经风生水起，有过不少轰动一时的项目。其中位于厦门“外滩”的禹洲·华侨海景城项目，当时是厦门的新地标。

这些当年从体制内下海混 社会 的年轻人，也都成了地方商界的大富豪了。

然而，世界那么大，他们还都是想出去看一看的。 逐渐地，林龙安就带着在厦门盘踞多年的禹洲地产开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子。 黄其森的泰禾集团则盯上了千里之外的北京。

古往今来的皇城根从不缺有钱的主。泰禾的院子，一炮走红。

2008年，北京奥运会惊艳全球，“我和你”响彻大街小巷。全国沸腾之下，房地产却是一片哀嚎。美国次级贷引发的金融危机弥漫全球，国内房价随后跌落神坛。 幸运的是，随着经济刺激计划，房企又迎来了旭日黎明。禹洲、泰禾等纷纷上市。

2010年12月2日，万科A（.SZ）公告称当年已经累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。国内第一家年销售额千亿级房地产公司正式诞生。 不巧的是，“千亿房企”自此成为业内默认的一条线。这条线，屡屡见证生死。

就房企而言，规模也意味着融资能力、品牌效应和更大的话语权。

2012年，蓝光销售额刚破百亿，千亿目标就排上日程，喊出“9年1000亿”的口号。后来的事实证明蓝光还是低估了自己的“能力”，只用了7年就达成千亿目标。 要说千亿房企的冲刺大军，闽系房产绕不过去。

2021年后，福晟、禹洲、泰禾纷纷大举扩张。 福晟集团成立“飞虎队”全国到处抢地，两年签下107个项目，被业内称为“闽系黑马”。

2021年公司成立25周年发布会上，时任福晟集团执行总裁郭国强豪言，“2021年福晟将收购一个百强企业。”

禹洲地产则是在2021年将公司总部从厦门迁至上海，接着按下3年冲击千亿销售规模的启动键。 泰禾这边，黄其森一手打造的“院子系”产品成为必杀技。

2014——2021年间，黄其森大把拿地，在“院子系”的基础上还延伸出“大院系”“府系”“园系”等产品线。这些定位高端的产品同时也有着超高的溢价。

2021年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩，上榜中国地产15强。站在巅峰的黄其森放出豪言，“2021年销售额目标要再翻一番至2000亿元。”

那几年，这些体制内出来闯 社会 的人信心爆棚，俨然已经成功跻身全国大佬。

2021年初的万达年会上，王首富一首“一无所有”火遍全网。不想一语成谶，高光之后很快跌入谷底，“首富变首负”的段子满天飞。万达开始变卖资产自救：金融、文旅、影视...... 那一年，潘伟明还正带着福晟朝着千亿目标冲刺。

2021年，福晟采用信托、基金等“短债长投”的融资模式疯狂揽地1787万平方米。这家有着千亿执念的房企和碧桂园、融创、万科一起跻身前十。 谁承想，这仅仅只是博了一下眼球，还没捂热就为后来的“卖身”埋下伏笔。

2021年开始，福晟资金困局显现。2021年，福晟国际业绩由盈转亏，亏损达46.26亿元。2021年，裁员、破产、债务等词代替“千亿黑马”成为福晟出现在公众面前的“模样”。 近年，随着“房住不炒”定调以来，各地严控房地产融资。

一些开发商“拆东墙补西墙”，高负债、高杠杆之路愈发寸步难行。遇上危机的自然远不止福晟这一家。

还走在追赶千亿路上的禹洲集团负债已经达到1203.88亿，疯狂扩张的隐患开始显现：苏州、上海、福州的维权问题层出不穷。

9月的“情趣事件”则将禹洲地产推上了风口浪尖。

据不完全统计，2021年泰禾仅卖给世茂的项目就多达七个，累积回笼资金超84亿元。另一边是高管离职层出不穷。

2021年末，黄其森还被迫代行董秘一职。 《安娜·卡列尼娜》中有句话流传颇广：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。对于地产大佬们来说，“不幸”的原因也是相似的：绕不开的高负债。

福晟、泰禾陷入窘境的时候，“成都一哥”蓝光过得也不舒服。今年4月，蓝光撤离上海、“卖身”融创等消息不胫而走。不过这些消息都被蓝光予以否认。

事情正在起变化。林龙安、潘伟明、黄其森、杨铿这些从体制内走出，一度风光无限的房产老板们或多或少都开始品尝到混 社会 的“苦果”。

如今，万达已经有了走出危机重获新生的迹象，这些大佬们却还在泥潭中拔呀拔。患了万达的病，也不知道最终有没有万达的命。

房地产税暂缓扩大试点,目前房地产市场的现状如何?

房地产市场的现状已经有所回暖，但很多地方的房价依然有10%~20%左右的跌幅。

在全国主要城市的房价普遍下跌的情况下，很多三四线城市的房价出现了20%以上的跌幅。为了进一步控制房地产行情的稳定发展，很多城市出台了一系列的房地产措施。在此之后，房地产税的概念进一步成为了大家关注的话题。虽然很多人猜测2022年将会正式推行房地产税，但房地产税的具体推行过程将会暂缓，我们会更加关注城市本身的房地产行情的调控问题。

一、房地产税暂缓扩大试点。

在对重庆和上海等地进行房地产税的试点工作之后，全国其他城市的房地产税的试点暂缓，这就意味着房地产税很可能在2022年不会正式推行。之所以会有这样的情况，主要是因为全国各地的房地产行情并不稳定，有些地方的房地产企业的经营情况也比较艰难，我们需要进一步稳住房地产行情。

二、房地产市场的现状并不理想。

虽然很多城市的房地产市场已经有所回暖，但市民买房的意愿并不强，很多房地产企业的债务压力也非常大。也正是因为这个原因，我个人认为很多地方的房地产行情并不理想，这也会进一步增大当地的房地产经营压力。

三、我个人也觉得房地产税不能立刻出台。

之所以会这样说，主要是因为房地产税的出台会极大打压房地产行情。在房地产行情本身就比较萎靡的情况下，我们需要进一步开展求稳措施，通过这样的方式让房地产泡沫平稳着陆。虽然房地产税是一项非常好的措施，但我们需要用更为谨慎的态度来看待房地产税的执行问题，通过这样的方式有效保证房地产市场平稳发展。

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