淮安2021土拍 2021年淮安土拍

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千万豪宅“秒光”!楼市这么快就复苏了?

随着疫情得以有效控制，复工复产有序展开，中央和地方各类刺激政策不断涌现，叠加外部新一轮量化宽松，先知先觉的购房人开始不淡定......千万豪宅两次开盘售罄，售楼处来访人数超预期等各类预示市场形势变化的事件层出不穷。为此，克而瑞对全国 43个重点城市坦返新建商品住宅成交恢复进程进行了数据分析和访谈调研发现，全国楼市稳步复苏，回升速度三四线好于二线好于一线。深圳、成都、福州、苏州、杭 州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等 9 个城市成交表现已然达到甚至超过2021年4季度的平均水平，其他二、三线城市楼市也表现出强劲的复苏动能，重庆、济南、佛山等进程稍显滞后。

全国楼市稳步复苏，但复苏动能正在减弱

随着新冠肺炎疫情在国内得到有效控制，2月下旬以来，多市住建局相继发布通知，着力推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放。目前，全国楼市整体呈现稳步复苏态势， 重点城市商品住宅成交量逐步回升，第十周(3.9-3.15)，全国43个重点监测城市商品住宅成交面积达到259万平方米，环比上周增长7%，相较第七周增长159%，基本恢复至去年四季度周均成交量的6成水平。

分能级来看，一、二、三四线城市最近一周商品住宅成交量分别达到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%，换言之，目前三四线楼市整体复苏程度最高，二线次之，一线城市最低。

但值得警惕的是，随着前期积压的需求陆续得到释放、支持性政策效力逐步施放完毕， 全国——尤其是一二线城市——楼市复苏动能正在减弱侍薯。第九周开始，各能级城市周均成交 量环比增速显著放缓，第十一周，二线城市环比增速已由上周的34%骤跌至2.5%，一线城市环比增速已由正转负。

福州、杭州楼市升温动力强劲

一线城市中深圳市场率先回暖。一、二手房的成交数据可直观反让谈饥映这一事实，第十周深圳商品住宅成交量达到8.8万方，明显高于去年四季度周均值水平，二手房周成交量达15.27万平方，环比增涨18%，达到疫情前周平均成交量7成水平。此外，近期深圳商务公寓屡开屡罄现象也可佐证市场信心恢复，3月7日，104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄，3月16日，万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。

重点二线城市中，成都、苏州复苏动力强劲、市场热度迅速回升。而福州、杭州尽管数 据层面个别周度成交量大幅反弹，但其实质是年前充分蓄客的红盘推货拉动，市场整体仍存 在冷热不均现象，后续周度成交量也出现了一定程度回调。

苏州楼市快速复苏得益于三大因素——政策支持、人才引进、固有需求充裕。第一，苏 州 2月出台的土拍新政有效提振房企购地信心，如3月13日工业园区一宅地拍出2.4万元/ 平方米楼面价，近乎持平于青剑湖版块地王单价。第二、前期引进的人才持续释放购买力，同时，新版人才引进草案已过审未出台，预计将在未来进一步释放效力。第三，苏州固有潜 在购房需求量巨大。从近期市场表现来看，新推项目认购率在50%-60%左右，高价盘去化表现不俗。

三四线城市中常州、嘉兴等市场迅速升温

从监测数据来看，重点三四线城市中，淮安、嘉兴、汕头、扬州等4个城市过去三周的成交面积已经达到甚至超过了去年四季度的正常水平。

如常州，楼市、地市运行迅速回归正轨，市场信心加速建立。2021年3月上半月常州主城区商品住宅成交面积为10.91万m2，在供应受限的情况下成交量同比小幅下跌11%。 与此同时，上半月常州土拍状况火爆异常，湖塘“地王”出现，武高新地块的激烈竞拍，天宁挂牌“最高起始楼面价”地块。

而三四线城市中成交规模领先的佛山、东莞、惠州等楼市恢复相对滞后。第十周佛山商 品住宅成交面积14.21万方，仅相当于去年四季度周均成交面积5成水平，远低于三四线城市平均恢复程度。

长三角的舟山市场恢复形势同样不容乐观，疫情的负面影响仍在持续。第一，市场基本 以前期房源续销为主，产品存在同质化竞争，导致实际成交恢复缓慢;第二，线下售楼处实行预约制，蓄客周期明显拉长;第三，观望情绪加重，近期典型项目开盘去化率仅10%，较年前30%的平均去化率进一步下滑。

综上，全国楼市正在有序复苏，全国整体成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平。出乎意料的是，数据显示三四线城市楼市的复苏速度要明显快于一、二城市，且复苏动能依然强劲，可以化解此前对三四线城市的过于悲观预期。

基于上述结果，克而瑞预判，全年楼市成交并不会显著失速，成交量也不会大幅下滑， 大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势;销售承压的三四线城市房地产市场也不完全一无是处，终将回归到“人+钱”的基本面，有需求且有购买力的城市可高看一线。

729约谈后,第三城将加码调控,剑指土拍!

国内楼市发生了四件大事！

1、银川市住房和城乡建设局相关负责人透露，银川将在下周正式发布楼市调控文件，相比以往，此次新政更加侧重对土地端的把控。

2、青岛发布公告，青岛第二批次集中供地再次挂牌出让，将于9月8日-10日进行拍卖。此次青岛第二批次集中供地再次挂牌出让，供应规模减少，控溢价、禁马甲、竞品质等新规落地，并规定了严厉的惩罚措施。

3、杭州市规划和自然资源局发布一则补充公告称，原定于9月7日、8日出让杭州第二批集中出让的31幅涉宅地块全部终止，将于8月31日前重新公告。

4、济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》(以下简称《补充公告》),调整此次土拍规则。新规则调整了此次土拍的40宗地块的最高限价,40宗地最高溢价率均未超15%,多为14.9%,部分为14.89%。

这四则重磅消息全部指向了土地拍卖。在8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，其中就包含了“单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率姿好，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。”

特别值得关注的，是银川市将在下周正式发布楼市调控文件。因知橡为，7月29日住房和城乡建设部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市之后，金华、惠州陆续出台调控新政，银川将会是第三个出台新政的城市。

虽然徐州不是22个集中供地的试点城市之一，但无论是徐州新房价格的上涨速度，还是徐州土地价格的上涨速度都没有“令人失望”过。加之距离徐州第二轮集中供地的节点越来越近，徐州很有可能会加码。

一、徐州调控加码如履薄冰，一着不慎满盘皆输

自徐州房价快速上涨以来，徐州陆续出台了房屋限售政策；部分楼盘实施了限价政策；加大热点片区土地供应；建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；高于10万㎡的，可以分期备案，备案价格一年内不得调整；推行基础装修 升级装修模式，不得强制购房人选择升级装修；土拍摇号、限地价、限房价等调控政策。

可以说是把能用的办法都想出来了，但是徐州房价上涨的势头始终没有被遏制住，过去5年间，仅有2021年11月份的新房价格环比出现了下降。

而留给徐州房价调控加码的空间可能不多了。从目前国内一二线城市的调控手段来看，无房家庭、人才优先购房；摇号购房；限购以及土拍溢价率不得超过15%等政策还未在徐州落地。

限购是徐州楼市“不可承受之重”。哪怕是只要求在徐州连续缴纳6个月的社保，且不能够一次性补缴，在外地工作的徐州人以及在徐州购房投资的这部分购房者将被极大的限制，原本看好徐州的炒房客会大量的转移到宿迁、淮安等周边房价“涨势喜人”的城市。

政府不得抬高土地起拍价格、溢价率不得超过15%这一政策，在徐州落地的可能性也不大。因为地价会直接影响房价，并提高人们对于房价的预期。

一旦地价被严格限制，且毛坯价格受到限制，配合上新出让地块搭册旁要求毛坯交付60%，开发商不得强制购房者选择升级装修，会导致人们对于房价的预期下降，对于当前的徐州楼市来说，此举“破坏力”太强。

最有可能引入的，就是对于无房家庭以及人才购房的相关政策，对徐州楼市的整体影响相对较小，不会产生较大的波动。

二、徐州这些地方可能成为二轮集中供地的重点区域！

据凤凰网房产徐州站统计，目前徐州部分热门板块中，新城区的在售、待售项目最多，总数为11个，铜山区与泉山区交汇的淮海新城板块也有4个项目在售，4宗地块待入市。都足够“消化一段时间”。

曾经红极一时的凤凰山集聚区以及东湖新城，目前都仅有两个项目（地块）。凤凰山集聚区为中南恒通和平君启以及合景珑樾东方两家楼盘。东湖新城板块为东湖上璟以及美的2021-2号地块。

所以，这两个板块很有可能成为徐州第二轮集中供地的重点区域。而北区这一次很有可能成为集中供地的冷门。

龟山苏宁广场周边有7个项目（地块），客运北站周边有6个项目（地块），预计都不会成为下一批集中供地的重点对象。

三、结语

随着多个城市开始加码楼市调控，徐州是否会加入这一轮的“调控大军”还是一个未知数，即便是加入，预计也将会以一个非常谨慎的姿态，选择一些较为“温和”的调控手段。毕竟当下的调控主基调还是以“稳”为主。

鼓励农民进城买房,这个县拿出真金白银:拆除农房每平补助350元,退出宅基...

继2021年3月山东菏泽成武县对农民进城购房给予补贴后，距它500公里的地方，又一个县给补贴鼓励农民进城买房。

2021年1月14日，江苏阜宁县发布《农民进城入镇购房优惠政策》，对于到县城等区域新购商品房（含二手房）的，每户在农房拆除补助基础上再补助5万元；到其他集镇新购商品房（含二手房）的，每户再补助3万元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，“阜宁县发布政策的出发点是保障农地入市过程中相关农民的权益，客观上有助于激活农民进城购房需求。政策释放春风，也有助于县城去库存和市场交易的活跃。”

鼓励农民进城购房

阜宁县政策明确，对于农房拆除的给予350元/平方米补助，局肆同时对退出宅基地的给予每宗1万元补助。严跃进认为，“政策有助于鼓励农民拆旧房、搬新家，在全面改造农村闲置宅基地、减少农民进城顾虑等方面都有积极作用，也有助于盘活农村存量用地。”

政策还规定，到县城，益林、东沟镇区新购商品房(含二手房)的，每户再补助5万元；到其他集镇新购商品房(含二手房)的，每户再补助3万元。

在县安置房超市购买商品房的，由安置房超市再补助3万元/宅，由开发企业再给予团购优惠2万元/宅;在县安置房超市购买安置房的，由安置房超市再补助3万元/宅，由开发企业再给予团购优惠1万元/宅。

图片来源：摄图网（图文无关）

安置房超市是阜宁县针对县城区域房地产市场趋于疲软的实际情况，选择县城规划区范围内已建成且符合交付条件的商品房进行团购，并将相关信息整合至平台，方便被拆迁群众选房。

此外，政策规定，每户有1人享受按1000元/年标准或2人享受按500元/年标准一次性缴纳15年的城乡居民基本养老保险费用。

真金白银鼓励农民进城买房，不是阜宁县首创。10个月前，山东菏泽成武县人民政府曾发布文件，鼓励农村居民进城。其中提到，凭不动产登记证或备案的《商品房买卖合同》，申请本人及其直系亲属可直接在购房所在地申请办理城镇居民常住户口，并保留其原有宅基地。农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。

此外成武县还对进城农民的就业问题、子女入学问题等给予了规定。

农民进城购房已成为县城商品房销售的主要人群。安徽芜湖繁昌县曾发布数据，2021年1月至2021年3月，一年多时间该县成交住宅商品房3346套，其中进城农民购买2214套、占66.17%，外地人购买534套、占15.96%。

补助有利于农民退出宅基地

阜宁县隶属江苏盐城，距淮安苏北国际机场和盐城机场分别有40分钟和50分钟车程。风电装备和光伏是阜宁县的两大特色产业，建有江苏省第一家风电装备产业园。此外阜宁的阀门机械产业历史悠久，被誉为“中国阀门之乡”。

统计数据显示，阜宁县房地产投资和销售增敏竖速均出现放缓。2021年阜宁县完成房地产开发投资37.14亿元，增长5.8%。2021年，该县完成房地产开发投资35.12亿元，增长24.2%。

2021年阜宁县商品房销售面积92.66万平方米，增长5.9%，其中住宅销售面积87.47万平方米，增长8.2%。而2021年，该县商品房销售面积87.52万平方米，增长21.2%，其中住宅销售面积80.81万平方米，增长22.8%。

统计数据还显示，2021年阜宁县累计完成宅基地有偿退出3.94万户，托底安置3973户，竣工交付集中居住点98个、9318户，总宅基地自愿有偿退出试点复垦土地1.5万亩。

“当前各地对于宅基地的退出，大多采取自愿进行。但自愿的方式其实并不科学，通过补助政策有利于农民退出宅基地，尤其是部分已在城市安家的农民群体会更积极。”严跃进表示。

另据每日经济新闻记者了解，买房直接桐拿轿补贴财政，早在2021年下半年以来就有出现。比如2021年10月，安徽宿州出台政策对于在主城区购买首套商品住房的农业转移人口给予契税方面的全额财政补贴；四川达州新政支持大企业参与土拍、购普通住房可获补贴；四川自贡市富顺县发布了补贴实施细则，对于在2021年上半年购房的居民，可以享受每平方米200元财政补贴。

与其他地区买房补贴政策相比，阜宁县的做法略有不同。严跃进告诉记者，“加上宿州、自贡富顺、达州，目前全国至少有4个城市从不同角度进行了购房补贴。前面3个城市更多是围绕返乡置业和去库存角度进行的，而阜宁的做法更多是从农地入市下农民进城购房角度出发的。

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