李嘉诚大胆预测大陆房子未来3年 2021年李嘉诚

一篇好的文章需要好好的打磨，你现在浏览的文章是一篇关于李嘉诚大胆预测大陆房子未来3年 2021年李嘉诚的文章，本文对文章李嘉诚大胆预测大陆房子未来3年 2021年李嘉诚好好的分析和解答，希望你能喜欢，只有你喜欢的内容存在，只有你来光临，我们才能继续前行。

李嘉诚为什么到处卖地产?是赔钱跑了吗?

对于题主问的情况，我细细给你说说：

都说李嘉诚赔钱了，才知道中国香了，但我觉着他的操作是真正同时兼顾国家与个人的。

他是最早投资大陆的港商，支持了国家建设。开始说他跑路是13年开始的，而国家是16年12月提出房住不炒的，他提前了3年就响应了政策，这政治敏感性绝绝子。

而且他的出售都是溢价出售，抢着买，要知道像他的盘子如果卖的快了，是能砸盘的，但他没有，反而多个物业，单个出售，让市场逐步消化，没有造成市场震荡。而王健林甩卖资产，是成捆打包，他对房价的破坏才是实质性的，还好找到了白衣骑士。我大胆推断一下，在当时的情况下，哪怕价格压的更低，万达也不得不接受，因为融创和富力是全部吃下，相当于没有在市场上形成流通盘，维护了市场稳定，若是不同意会有人逼着他同意。

再是返回的点位很重要，疫情发生时，所有的互联网企业都应援了，包括万达也免物业费，受到一片好评，到5月份全国上下基本恢复如初。但顶层设计者很快意识到，这些在疫情期间出钱出力的商业体已经吃掉了大部份额。

比如教培行业，所有的学校都不开学，只有线上教培继续运转，人们这才发现现有的教育体系是可以当成一个陪衬的，不知不觉我们的教育已经实现私人订制。所以21年经济局势缓和后，先踢掉教培，再反垄断互联网，为了国民经济的均衡发展，也确实需要抑制下这些高估的行业。

22年，疫情再次反扑，情况就比较尴尬了，传统行业不愧是夕阳行业一触即溃，不出所料的扶不起来，服务业被静息，而新兴行业还在敲打中。

国家希望高附加值产业带动经济，最好是汽车，但新能源产业链就再上海，所以偏向家电，可家电怎么着也得有个使用周期吧，所以需要点新房子，需要一些既能发展房地产又能满足房住不炒的企业。看看这眼皮子底下的房企，确实跃跃欲试，但安着什么心是一清二楚。此时李嘉诚的回归带来了希望，他确实也炒，但吃相不至于那么难看。

商人和国家的关系很微妙，一方面需要他们活跃经济，促进交换，另一方面不能垄断，需要的时候赶紧来，不需要的时候赶紧走，就像文种范蠡，都是出谋划策的，范蠡游五湖的时候，文种可能心里骂过他，百姓还说他携款带西施跑路，就像是江南皮革厂带小姨跑路了。但功过是非任人评说。

李嘉诚究竟是怎么创业的?

78岁的李嘉诚，值得国人学习、了解的地方很多，只要你有这个希望。在本期的报道专题中，《北京青年》周刊汇集了李嘉诚研究学者、在港传媒人士、市场分析师等相关人士，抽丝拨茧，力图为读者展示一个“大众文化营造的幻想世界”之外的真实李嘉诚。 第一桶金：塑胶花，仅仅是塑胶花。

背景：20世纪40年代中期，塑胶工业在欧美发达国家兴起。香港作为全方位开放的世界自由贸易港，市面上很快就出现了从欧美输入的塑胶制品。塑胶制品易成型，质量轻，色彩丰富，美观适用，能够替代众多的木质或金属制品。塑胶有易老化、含毒性等缺点，但这些缺点，被人们追赶时髦的风气所湮没。时至今日，塑胶制品仍大行其道。

1950年夏，李嘉诚在筲箕湾创立长江塑胶厂。他取“长江”的厂名，来自“长江不择细流，故能浩荡万里”——足见他长江般的雄心大志。

每个人的创业故事都不一样，第一桶金是最吸引人的话题，面对李嘉诚的成功，很多人都会有这样的不解：靠塑胶花的销售，就真的可以成为亿万富豪？没错，仅仅依靠塑胶花，李嘉诚已经跻身香港巨富行列。 周兆晴：我们分析李嘉诚，无法忽略的是他的头脑和审时度势，这是中国人的良好传统，未雨绸缪。李嘉诚“塑胶花”的发展也不是一步到位，在他创业初期，香港的塑胶及玩具厂已有三百多家，长江厂只是其中经营状况良好，但缺乏特色的一家。长江厂出口的塑胶玩具，跟同业并无多大区别，只是款式有细微变化而已。此时，李嘉诚开始设想今后的问题——1957年，世界大战已经结束十年多，西方国家步入经济快车道，对生活品位的追求与日俱增，李嘉诚的工厂迅速转型——主攻塑胶花生产。

塑胶花实际上是鲜花翻版，上世纪50年代是一个追求与尴尬并存的年代——有限的生活水平和膨胀的想法、追求，塑胶花就像一个转轨时代的完美替代品，迅速占领着香港甚至全球市场。

周兆晴：50年代李嘉诚做的事情，现在已经有了很好的传人——就像浙江商人，比如众所周知的“打火机”出口，这两者有很大的可比性，大规模生产、大规模批发销售、出口贸易，另外一个不可忽视的共同点就是塑胶花与打火机的技术含量都很低。

1957年开始的几年中，李嘉诚靠批发贸易成为世界上最大的塑胶花出口商、制造商，关键的一点是：他已经不仅仅是为了香港，或者为了街坊而生产，他的产品远销欧美。 端木：50年代末是战后香港发展史上第一个黄金期，转口贸易的蓬勃和贴牌制造商身份使香港市面出现欣欣向荣景象。塑胶花生产厂家其实很多，长江只是其中很普通的一间，在“商圈”看来，塑胶花就算做到再大的名气也不过就是小贩，而无法真正进入“企业界”，所以当时称呼李嘉诚为“塑胶花大王”，多少还有些轻视的感觉。

李嘉诚知道依靠塑胶花出口绝非长久之计，缺乏技术含量的产品在生命力上永远都不会长久，他企盼着人生一次变革。 转型伊始：李嘉诚的60年代 背景：香港情况很特殊，地势不仅狭小，而且多山。有限的土地，无限的需求，加之港府采取高地价政策，寸土寸金，房贵楼昂。1951年，香港人口才过200万，20世纪50年代末，数量逼近300万。人口增多，不仅是住宅需求量的增多，因本埠经济的持续发展，急需大量的办公写字楼、商业铺位、工业厂房。香港长期闹房荒，房屋的增加量总是跟不上需求量。

生产塑胶花，只是李嘉诚赚钱的手段，是他基业的原始积累。他的最终目的，是充分展示人生的价值，看看一个人的能量究竟有多大！跑得有多远！

端木：以香港为例，在今天，百亿身价的超级巨富，90%是地产商或兼营地产的商人。可上世纪60年代的香港并非如此，大富翁分散在金融、航运、地产、贸易、零售、能源、工业等诸多行业，地产商在富豪家族中并不突出。这同时意味着，房地产不是人人看好的行业。

1958年，李嘉诚在繁盛的工业区——北角购地兴建一座12层的工业大厦。1960年，他又在新兴工业区——港岛东北角的柴湾兴建工业大厦，两座大厦的面积，共计12万平方英尺。

周兆晴：李嘉诚此时表现出成功商人稳健的一面，资金再紧，李嘉诚宁可少建或不建，也不卖期房或加速建房进度；他尽量不向银行抵押贷款，或会同银行向用户提供按揭。现在看起来这几乎有些保守，因为他的营利重点放在收租物业。

读者看到这里会不会同样惊叹于李嘉诚的保守：期房买卖、银行抵押按揭几乎是地产界不二法门，在李嘉诚眼中却成了危机的伏笔，当然，这样的表态需要巨大的财力后盾撑腰，“塑胶花大王”绝非浪得虚名。

收租物业，虽不可像发展物业(建楼卖楼)那样牟取暴利，却有稳定的租金收入，物业增值，时间愈往后移，愈能显现出来。

端木：60年代初期兴建的大厦现在还有很多，甚至在中环这样的黄金地带时不时还可以见到古旧老楼，四十多年来，物业不断增值，租金收入稳步提高，这些大厦的业主成为最有保障的一批人。

在上世纪60年代的前五年，李嘉诚双管齐下，塑胶花生意日益做大，地产投资稳健升值，一个更大的理想逐渐成型。

在这股风起云涌的炒风中，李嘉诚始终保持清醒的头脑。买空卖空是做生意的大忌，投机地产犹如投机股市，“一夜暴富”的后面，往往就是“一朝破产”。

端木：1966年和1967年的香港人生活动荡，这与世界格局及中国内地大背景有关，倒闭潮、挤兑潮一时间席卷本港，这就像大浪淘沙，一些资质平庸的小企业被淘汰掉，在此时大举进军地产业需要胆识和大局意识。 李嘉诚坚定地以长期投资者的面目出现在地产界；同时，他又是长期投资者中的保守派。他一如既往地在港岛新界的新老工业区寻购地皮，营建厂房。他尽可能少依赖银行贷款，有的工业大厦完全是靠自筹自有资金建造。公司下属的塑胶部经营状况良好，盈利可观。

摘自《李嘉诚传》：“文化大革命”开始波及香港。“中共即将武力收复香港”的谣言四起，香港人心惶惶，触发了自二战后第一次大移民潮。移民以有钱人居多，他们纷纷贱价抛售物业，拥有数个地盘、物业的李嘉诚忧心忡忡。他不时听广播，看报纸，密切关注事态发展。“保留香港现状，实际上对中共大有好处。中共并不希望香港局势动乱。”经过深思熟虑的李嘉诚，毅然采取惊人之举：人弃我取，趁低吸纳。

乱极则治，否极泰来。大规模移民潮虽渐息，而移居海外的业主，仍急于把未脱手的住宅、商店、酒店、厂房贱价卖出去。李嘉诚认为这是拓展的最好时机，他把塑胶盈利和物业收入积攒下来。他将买下的旧房翻新出租，又利用地产低潮，建筑费低廉的良机，在地盘上兴建物业。

周兆晴：随着政治格局的宽松，李嘉诚事业进入快车道，大概在1971年前后，他已经把事业重点完全转移到地产行业。

此时，香港百业复兴，地产市道转旺。有人说李嘉诚是赌场豪客，孤注一掷，侥幸取胜。只有李嘉诚自己清楚他的惊人之举是否含有赌博成分。他是这场地产大灾难中的大赢家，但绝非投机家。

端木：香港人都知道的一件小事，李嘉诚在将主业转行到地产之后，他并没有关闭曾经的塑胶花生产厂房，虽然上世纪70年代塑胶花出口已经衰落，甚至开始赔钱，但他长期将这个工厂保存，一来那是李嘉诚创业之根本；二来是他对曾经同甘共苦创业同事的一个交代。 李嘉诚从来不是一个缺乏责任感的人。 成就超人：

我们对这个超人到底了解多少？

背景：1971年，李嘉诚成立长江地产有限公司。1972年，香港股市一派兴旺，李嘉诚认准时机，将长江地产改为长江实业(集团)有限公司，骑牛上市，成为“华资地产五虎将”之一。从此，李嘉诚在香港地产股市大展拳脚。

按照一般人的逻辑方式，李嘉诚很有钱，而且已经有钱很多年了。

书店里，的确摆满了李嘉诚题材的出版物，看看那些书名，例如：孙子兵法与李嘉诚商场布局、赢遍天下的终极商道、财富状元赚大钱的秘诀、白手起家的层层突破、给中国学生的11条忠告……它们惟一的共同之处是，塑造着“首富”、“超人”、英雄和导师的形象。李嘉诚的传奇人生：从穷困少年到“塑胶花大王”，从地产大亨到股市超人，从世界码头霸主到新经济先锋……他呈现在大众文化的幻想世界里，培育了成千上万的忠诚“拥趸”。在这个“所有行业都是娱乐业”的时代，李嘉诚成为娱乐文化元素的一部分。

当然，娱乐明星效应自有其市场价值，李嘉诚本人行事低调，个人品牌却价值连城。房子，只要是李嘉诚做的就比较好卖；股票投资，李嘉诚的判断力如巴菲特一样令人信赖；在3G的漫长冬季，他得到许多中小投资者始终如一的支持，换了别人做3G恐怕早已关门大吉。

当您将李嘉诚的人生当作童话故事来阅读时，您有没有想过问一句：为什么？

周兆晴：在我的研究中，成就李嘉诚一生大事的转折绝对不是由塑胶花领域进军地产行业，而是80年代初期成功收购和记黄埔。从策略层面考虑，如果业务全为地产投资，集团盈利就会纯粹被地产相关因素所影响，例如政府规划和卖地政策等。这样的投资，经济景气时固然盈利理想，但是一旦好景不再，集团承受的打击就会相当沉重，甚至会有财务危机。

和记黄埔主营项目与地产不太沾边：货柜码头、运输、零售、制造……最重要的一点：李嘉诚再也不是塑胶花大王或者地产商人，他的触角已经进入到市面的各个领域。

从上个世纪80年代后期开始，整个长和系(长江实业同和记黄埔)便开始进军海外市场，海外业务范围包括能源、地产、电讯、零售和货柜码头等，投资地区以香港为基地延伸到中国内地，北美，欧洲及亚太其他地区。 周兆晴：长和系积极地走国际化道路，除了顺应业务规模扩张的需要，更主要的是通过业务全球化来分散其投资风险。不同的市场受经济周期影响会不同，行业竞争程度也不同，市场发展阶段也会有先有后，长和系就利用这种地域上的差异来增加其投资的灵活性并降低所承受的风险，确保整体回报始终都令人满意。

在香港，作为一个地产富豪，李嘉诚已经成为了城市英雄，他甚至就是这个城市的光荣与梦想。与此相对应的是，虽然内地近年来诞生了不少地产富豪，但从纯经营技巧的角度看，获得认可的寥寥无几，这还不用说“地产暴利”下的道德质疑。

周兆晴：李嘉诚的范本意义不在于他又赚了多少钱，而在于他获得这些财富的博弈技巧。从这一点上说，内地地产商们向李嘉诚学习的东西其实很简单，但又很难学。 3G豪赌：挑战新经济领域

背景：和黄目前已在英国、意大利、中国香港地区、澳大利亚、奥地利、丹麦和瑞典推出了3G业务，在全球共有超过1000万2G客户和超过103.8万3G客户，其中英国约36.1万、意大利约45.5万、香港约3.65万。目前每日3G用户增长量超过一万——这一切牢牢确立了和黄全球3G领导者的地位。

从塑胶花到地产，再到上世纪80年代购并重组和记黄埔，迈向国际化。在港口、电讯、零售、地产、基建及能源等产业领域成为世界级的行业领导者。上世纪90年代，李嘉诚转战新经济。在3G、互联网、媒体、制药等高新产业领地抢占制高点。

上述题材作为故事来读，人们耳熟能详。但是，如果做企业管理的专题研讨，我们几乎没有思想准备。比如，长实、和黄地产做到香港最大的地产集团，业务还拓展至内地、海外，那么战略与营运方面有何独到之处，为什么看不到深入的分析文章甚至专著呢？

周兆晴：屈臣氏已经是全球最大的零售商之一，近年来的版图扩张令欧洲人深为震惊，在内地发展也很迅速，但是，现在别指望读到一本关于屈臣氏的书，连一篇系统分析的论文也难找到。

很多人都认为，3G将是李嘉诚最后一个需要攻克的堡垒，毕竟他已经年近八十，“退休”是一个无法回避的话题，对手们也在看着他，3G的冬天据说很漫长，李超人的一世英名是不是就会毁在3G上？

端木：在使用寻呼机的时代，和记黄埔的业务就已经在香港开展得有声有色，目前香港四大移动通讯商中，和记黄埔地位至尊且无法动摇，但是3G业务的开展却并不是很顺利。李泽楷在网络泡沫时代的圈钱行为引发公众不满，这也抵消了一些香港人对李嘉诚的好感。

由于电信业先期投资巨大的特点，在未来电信市场的争夺中，是否有足够的耐心不追求眼前利润、精心培育市场，将会成为成功的关键之一。

周兆晴：李嘉诚很有耐心，他收购屈臣氏二十年，前十年销售业绩一直不能令人满意，他却静静等待着零售业的春天，等待着内地零售业市场的开放，这里面有两个决定性因素——深谋远虑和财力支持。3G也可能是等待，但说实话，我个人也不看好这一项目，如果失败，那将是李嘉诚一生最大的一个败笔——但是他输得起。

李嘉诚之所以被称为“超人”，就是因为他输得起——他那些看似大胆的“豪赌”，背后都是以他长期信守的战略假设和道德原则做支撑，旁观者看是惊涛骇浪，也许他是闲庭信步。

从20世纪50年代塑胶厂(说是塑胶车间更恰当一些)的小老板，到21世纪初世界商界巨鳄，个中变迁真是只有“超人”两字可以概括。

有这样一个故事：一次宴请国外的生意伙伴，席间，谈到中国企业家话题，外国朋友说，我们很推崇中国的李嘉诚。但是，很困惑：“你们为什么不研究李嘉诚？”中国人当然予以反驳：列举了现在书店可以看到的琳琅满目的关于李嘉诚的书。然而，外国朋友摇头说：那些书都不是专业的研究。他还说，在他们国家，对李的研究比中国人做的深入很多。

李嘉诚是一部旷世传奇，他白手起家成为华人首富，给人们留下深刻难忘的印象。但是，我想外国朋友的意思是，作为世界级的企业家，李嘉诚并没有得到专业立场的解读。

周兆晴：香港娱乐圈“星”光灿烂，有两位“圈外人”却获得比大牌明星还要高的“明星效应”。一位就是李嘉诚，另一位是原《明报》老板、武侠小说家金庸。不过，这种家喻户晓的明星效应，明显阻碍了人们对两位高人的专业研判，对于他们成就的认识恐怕还需要几代人。 端木：我是一个香港人，我们无法想象没有李嘉诚的生活，说夸张些，600万香港人每时每刻都在为他积累着财富，交通、电讯、电灯、零售……想来想去，除去仰鼻呼吸之外，他几乎约束着我们生活的各个方面——在李嘉诚面前比尔·盖茨显得有些投机。

李嘉诚用几十年去做出一张漂亮的成绩单，如果这是一场“经营策略”的在线游戏，他已经可以拿到最高积分；事实上这一切真的很像“游戏”，原因在于其“教科书般”的完美。

中国企业家应当仔细研读一下李嘉诚，以期重建责任和诚信为基石的商业文化，而那正是李先生多年来一直呼吁的：“过去的六十多年，沧海桑田，但我始终坚持最重要的核心价值：公平、正直、真诚、同情心，凭仗努力和蒙上天的眷顾，循正途争取到一定的成就。”除去可以量化的财富之外，我们对李嘉诚的了解是否还可以更多一些呢？ 李嘉诚： 全面渗透港人生活在香港，“李嘉诚”三个字代表了一个白手起家的传奇，亦代表了心系故乡的潮州人精神。环绕李嘉诚身边的故事多不胜数，有赞扬的，亦有责难的。他创立的商业王国，生意涉及各行各业，“拼命”从每个香港人口袋中赚取金钱，但另一方面，生活节俭的他又往往不惜一掷千金，捐出大笔款项给医院和教育机构，令不少香港和内地人受惠。有人欣赏他，以他为人生奋斗的目标，但亦有人不满他，认为李家王国只手遮天，为所欲为，而更多香港人同时带有这两种互相矛盾的复杂心情，既爱又妒。

说实在的，李嘉诚旗下的生意业务，已渗入香港每个家庭，地产、能源、电讯、零售……许多人在不知不觉间，成为了“李超人”的客户。笔者的五兄弟姐妹，就有三个住在李嘉诚企业龙头“长江实业集团”兴建的住宅，而笔者家中的日常生活用品，多半购自李嘉诚旗下“和记黄埔集团”的百佳超级市场，就算是每晚照着小儿做工课的灯火，也是来自他旗下“香港电灯公司”供应的电力。换句话说，香港人每月赚来的，或多或少贡献给了他，难怪有人崇拜他，也有人埋怨他赚了香港人太多的钱。

但无论如何，有关他的新闻，即使是无关痛痒的花边消息，总会吸引香港人的注意。他说的每句话，尽管闲话家常，亦经常会成为报章的头条。他在公众场合中的一言一行，都是镁光灯追逐的焦点。他每年主持长实集团的业绩演示文稿会，变相成为他个人的记者招待会，传媒关心他对政治问题的看法，健康，乃至私人生活，多于集团本身的业绩。

背负“李嘉诚”三个字，即使做善事也不一定事事顺利。去年他捐出10亿港元给香港大学做教研用途，校方为答谢他，决定将港大医学院冠上李嘉诚的名字，结果引起部分医学院学生和毕业生的反对。

香港大学医学院的前身是香港西医书院，孙中山正是该书院的第一届毕业生，近百年来医学院都没有冠名，今次校方在未有充分咨询下便将百年老店的招牌送给了李嘉诚，有毕业生在报章上刊登广告反对，表面上是批评校方做法错误，实际上则不满李嘉诚沾了医学院的光。

其后，李嘉诚表示不会因部分港大校友反对而放弃港大医学院给予他的冠名。校方最终亦将医学院改名为香港大学李嘉诚医学院。今次事件引起这么强烈的反弹，可说是因李嘉诚的盛名而起。有人认为，以李嘉诚的条件应该捐出更多钱，而校方要答谢他的话，找一座新大楼为他冠名便可。

自从李嘉诚晋身香港首富，生意越做越大之后，媒体便给他一个不知是褒是贬的绰号：“李超人”，而他两个儿子——长实集团副主席李泽钜和电讯盈科集团主席李泽楷，则分别被封为“小超人”和“小小超”，这反映出李氏家族在香港确实拥有很大的影响力。

香港人羡慕李嘉诚，但名人也有名人的痛苦。一个普通人，虽然没有李嘉诚的财富，却拥有无价的自由。李嘉诚坐拥过千亿港元财富，却买不到自由的天地，他和家人走到任何一处地方，都有保镖贴身跟随，其妻子庄月明的墓也有贼人打注意，企图盗墓。他们的家庭生活，特别是李嘉诚的红颜知己和再婚问题，更成为了大众茶余饭后的话题。 年届七十八的李嘉诚至今未言退休，他一直走着一条不平凡的路，在香港的政经界呼风唤雨，许多人都以他惟马首是瞻。再者，李嘉诚对于许多香港人趋之若鹜的金钱，却有一番见解，他说过：“不义而富且贵，于我如浮云。”

私人投资房地产有保障吗

“个人房产投资”是个好听的说法，另一个说法是“炒房”。投资也好、投机也好、炒也好，界限本不清晰，过多讨论则显得无聊。

虽然目前本人手中没有一套房产通过二手房及租赁市场完成交易，但是浸淫在房地产这个圈子里，多看一些，多想一些，也会形成自己的一些理解。今天说出来，做个汇报与交流，因为想的浅薄，所以文字也浅显，道理少、错误多，意在抛砖，难免贻笑大方。

本文所指房产仅为住宅，对于商铺及写字楼投资的理解并不属本文讨论的范畴。

为什么要进行个人房产投资

在目前深圳乃至全国房地产形势稳步上升的大环境下，没有进行个人房产投资意味着你自动放弃了从房价上涨的市场中分得一杯羹的机会。只要房产的年回报率高于定期存款利率和通货膨胀率，以自有资金购房就是实现资金保值增值的正确之选；只要房产的年回报率高于房贷利率，从银行尽可能的融资就不失为一种理性的投资行为。可以这么说：不买房、即损失，是一种逆水行舟、逆势而为的做法。

另外，我主张年轻人应该持有适度节俭的消费观念。打过即时战略游戏的人都知道，游戏初期100个单位的“矿”或者“食物”如何分配？是先出“兵”还是先修“地堡”，对于游戏最终的胜负有着至关重要的影响。合理使用的玩家到了游戏中后期往往拥有使不完的资源，花十万八万的“矿”，造百八十个“兵”，连眼皮都不用眨一下；而用错初期资源的玩家则一直被压制，始终处在捉襟见肘的财务困境之中，最后被淘汰出局。同理，假设20岁时你拥有5万元，那么吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠宝，用了也就用了；但如果你能找到一个年回报率为10％的投资渠道，那么当你50岁时，你将拥有87万的资产！换句话说，20岁时，你每多消费5万元，就意味着50岁时你的户头上少了87万元！当然，年轻人该享受的时候也要享受、该放浪形骸的时候就要放浪形骸，“人不风流枉少年”、“有花堪折直需折”，青春不应该苍白单调，只是消费应该与你的收入、身份、地位相符合，不可过于奢侈超前。因为，当你买了一款时尚手机、一个CD的包包、一瓶Chanel香水时，你拥有的，不过是一款手机、一个包包或一瓶香水，而你损失的，很有可能是未来的一辆车、一套豪宅甚至是一艘游艇！

房产与其他投资工具的联系与区别

房产与股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品一样，仅仅是众多投资工具中的一种。

《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产；反之则是负债。因此，购买资产即为投资；反之则属于消费。个人房产投资的实质即是通过购买房产，实现资金的保值与增值。从某种意义上说，一宗房产，到底是属于投资还是消费，应该算作资产还是负债，有时仅仅取决于购买者的意识。但是即使是完全出于自住目的而购房的客户，至少也希望自己的房产能够保值，而将房产作为投资工具的人，则看中房产所带来的长期租赁收益或短期升值差价。

房产保值，即以不动产的方式，将资本“固化”，用来规避通货膨胀、利率、汇率、经济周期等各种风险；房产租赁收入，相当于股票每年的股息或分红；而房产升值差价，则相当于股票的价差。

房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。例如，俗话说“乱世买黄金，盛世兴收藏”，说的就是投资方式与社会稳定之间的关系，因为社会动荡容易造成货币贬值，不如黄金的安全性高；而艺术品虽然流动性差，但生逢盛世、世人好奢侈，却容易卖个好价钱。同样，如果经济大萧条、社会动荡或者爆发战争，与其拥有几套房子，可能还不如拥有两袋土豆来的实在；只有社会稳定、经济繁荣，人们才会产生租房、买房、换房、二房（此二房非彼二房，但道理相通）的需求。同志们，我们生活在好时代啊，感谢毛主席！感谢共产党！

另一方面，房产投资与其他投资是一个相互作用、相互影响的系统，不可割裂、孤立的考虑。比如，前一段时间，上海房地产泡沫论甚嚣尘上，论据之一是大量的国际资本入市。国际资本之所以愿意承担两次换汇的成本而进入中国，是与美元近几年利率偏低、人民币采取盯紧美元的固定汇率制度等因素密切相关的。因此，当人民币改为盯紧一揽子货币并采用浮动汇率政策后（其实仍然是肮脏浮动），国际资本开始套现外逃，上海房市应声萎靡。再比如，广大国民置国家一系列宏观调控政策于不顾，房产投资热情持续旺盛，是与股票市场多年来乱七八糟的情况关联甚密的，其关系好比一个跷跷板的两端。当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断，投资其中好比猴子捞月，搞不好自己都赔进去，社会上又缺乏其他的投资渠道，此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛低的优势便浮出水面，成为了大量游资情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。

在课堂上，老师会告诉我们，房产与其他投资工具的不同在于各自之间安全性、流动性与收益性的差别。股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，但收益稳定；黄金风险低、流动性好、收益较低；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差；而房产投资风险适中、流动性稍低，但收益较好。另外，各种投资工具在投资周期、交易成本、技术门槛等方面也有显著的差别。

但我认为，对普通百姓来说，房产投资的最大特点在于：购房按揭贷款。购房按揭贷款所带来的财务杠杆效应，是别的投资工具所无法比拟的优势。举例来说，假如你投资10万元，便只能买面值10万元的股票，即使升值10％，那么你也只能收益1万元；但如果你将这10万元用来购房，按揭2成，便能贷款40万元，从而使自己的总投资变为50万元，假设房价升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均价同比上涨12.18％），那么你的收益将达到4万元，这时你的自有资金回报率是多少呢？4万÷10万＝40％！（上述举例为方便起见，忽略交易成本）。

40％啊，同志们！

目前银行活期存款利率是多少？区区0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不过3.6％，而且上述利率还要扣除20％的利息税；李嘉诚、索罗斯旗下的资产每年平均增值约10％；深圳近年来的GDP增长率在20％左右，全国的情况能超过9％已经乐不可支了；美国则在3-4％之间徘徊；而日本能达到2％就谢天谢地了！（当然，他们的基数大）。早在初中的政治课本中，伟大的革命导师马克思就告诉我们：“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”我们不是资本家，但你敢说面对40％的利润你能不心动？我国的购房按揭制度，无意中使得房产投资契合了投资游戏中最重要的一条规则，即“用别人的钱赚钱”，这是个人房产投资最诱人、最奇妙与最核心的秘密！

添加评论 | 阅读评论 (3) | 固定链接 | 引用通告 (0) | 记录它

对个人房产投资的几点理解（中）

个人房产投资的赢利模式

以在深圳地区购买一套面积为75平米、总价50万元的一手两房为例，假设按揭两成10万元，贷款40万元，贷款年限30年，等额本息还款，贷款利息不变，房价按每年8％的速度上涨，从购房到入伙需要8个月，从入伙到出证需要7个月，装修期3个月，二手房交易期为1个月，管理费为2元/平米/月，不考虑房产折旧。

项目 现金流 备注

计算公式及收费标准 金额（元）

首期款（含定金） 楼款*20％ -

房产证契税 楼款*1.5％ -7500

房产证印花税 楼款*0.03％ -150

房产证登记费 50/宗 -50

房产证贴花 5/宗 -5

物业管理费 2元/平米/月 -4800 入伙后起收，共36-8+3+1=32个月。

装修家私费（简单）300元/平米 -22500

月供还款利息 贷款年利率为5.508％ -70029.2 每月还款2273.16元，从办妥银行按 揭手续后1个月开始还款，

共36-1+3+1=39个月，月供总额88653.24元，其中还本

18624.04 元，利息70029.2元。

二手房交易中介费 成交价*1.5％

（不足5000元按5000元计） -7500 中介公司现行标准。

财务借款手续费 借款额*1.3％ -4957.89 二手房成交前需先还清银行贷款余额，赎回房产，解除按揭

合同（本例中40个月后贷款余额为.96元）。该笔资

金可向财务公司申请短期借款，需交纳手续费，通常由中介公

司负责手续办理。

二手房交易营业税 成交价*5.05％ 0 已规避。

二手房交易增值税 增值部分*20％ 0 可与买家协商，以购房原价成交，即买入价＝售出价，可规避增值税。

总成本 -.09

租金收入 1500元/月 40500 入伙装修后出租，考虑2个月空置期，共36-8-3+3+1-2=27个月。

出租中介费 一个月租金/笔 -3000 按出租2次计算。

还清银行贷款余额 -.96

成交价 房价每年上涨8％ *（1.08）3 =元，装修与家私按折旧50％计算，即11250元。

装修、家私折旧残值

总收益 .04

净收益 总收益-总成本 79737.95

自有资金回报率（总） 净收益/总成本 36.7％

自有资金回报率（年均）净收益/总成本/3 12.2％ 为简便，按3年计，取算数平均。

初投资金回报率（总） 净收益/首期款 79.7％

初投资金回报率（年均）净收益/首期款/3 26.6％ 为简便，按3年计，取算数平均。

由于总成本中的多数资金并非购房当天支付，而是在40个月中陆续投入，或在交易当日即时支付。若严格计算，实际占用的自有资金总量应先扣除交易当日即时支付的资金量，再将40个月中陆续投入的资金按相应的银行利率贴现至购房当日水平，最后加上购房当日初次投入的资金量。因此，真实的年均资金回报率应介于12.2-26.6％之间。

出于保守原则，上述分析将某些费用高估了，而在实际操作中，某些费用还可以得到不同程度的减免。另外，通过计算可以看出，深圳市房价的涨幅每增加1个点，由于财务杠杆效应，其为投资者带来的收益将是好几个点；同理，在购房时，每多申请1个点的折扣，便能创造好几个点的收益，千万别小看这1个点，它很可能最终决定了你投资的利润空间。

值得注意的是，上例中假设的许多条件都是变量，应根据个人的情况和市场的变化做出不同的判断和选择。比如选择一手房还是二手房、面积大小、总价、按揭成数、贷款年限、是否装修、是否出租、是否满房产证两年后出手、持有时间长短等，变量的不同可以演化出多种投资方式，但赢利预期可套用上表的模式进行演算，万变不离其宗。

添加评论 | 固定链接 | 引用通告 (0) | 记录它

对个人房产投资的几点理解（下）

投资周期、投资回报率与投资收益的平衡

个人房产投资时，应重点关注投资周期、投资回报率和投资收益三个指标。一般来说，很难做到三者的兼顾，应有所侧重，不同的追求决定了不同的投资方式。

1、 投资忌讳将所有的鸡蛋放在一个篮子里，投资应多元化，将风险指数不同的投资工具进行搭配，从而降低资金风险。比如，将三分之一的资金用于高风险的股票，三分之一的资金用于中等风险的房产，最后的三分之一用于低风险的国债。但是由于我国的房地产产业正处于扩张期，而年轻人的事业也处在上升期，对于未来的预期看好，近期生活负担较轻，因此如果想快速积累资本，就应看准目标全力出击，趁市场繁荣时收益最大化；

2、 由于年轻人的积蓄有限，投资本金微薄，注定了投资收益的绝对值不可能丰厚，梦想一次投资便一劳永逸是不现实的。因此投资周期一定要短、现金流动一定要快、勿以利小而不为，哪怕每年只有5个点的收益。若干年后，原始资本的累积也将十分客观。如果一套房产等房产证满两年后，也就是购房三年后出手可以赚7万（规避了5.05％的营业税）；而一旦办妥房产证，也就是购房约一年半后出手只能赚3万，也情愿选择后者，尽管前者的收益绝对值更高，但同时市场风险也大，而后者可以迅速收回本金，根据市场变化选择下一宗房产，快速滚动投资，三年时间可以投资两次、收益两次。更重要的是，早一天获得3万元的收益，意味着早一天获得贷款12万元的能力，尽可能多、尽可能快的利用银行的钱扩大自己投资本金的基数，“用别人的钱赚钱”；

3、 贷款多、还款年限长的缺点是还款利息高，房产增值的相当一部分利润被银行吃了，但是为了用有限的本金撬动更多的初始投入资金，这是不得不做出的牺牲。不要心疼，无非是少赚一点，但是可以赚的快一点，长远来看更合算。即使有多余的资金，也应该再购买一套房产，因为同样一笔钱，存在银行不过一年收益1.8％，打进房款不过一年节省5.508％，而投资房产则可获得更多的收益，所以宁可首付两成购买两套房产，也不要首付五成购买一套房产。而且，对于决心短期内出手的投资者来说，贷款15年还是30年，其还款利息的差别，在头三、五年内并不是很大；

4、 一手房升值潜力大。首先，新盘往往采用低价入市的价格策略，购房瞬间已实现了部分升值；其次，开盘时能获得额外的优惠折扣，对于房型、朝向、楼层、景观等质素也有比较大的选择空间；最后，对于分期开发的小区来说，在目前繁荣的市场情况下，首期推出的房子几乎肯定是可以升值的，因此一手房的升值幅度很可能超过该片区房价的平均上涨水平；而二手房除非拥有良好的物业管理服务和新的规划、交通等方面的利好刺激，否则很难获得大幅度的升值空间；

5、 不要装修的原因在于：虽然未经装修的房子几乎不可能有人租用，但是考虑到购房至入伙之间的间隔、装修期以及空置期，实际可用于出租的时间大打折扣，与至少2、3万的装修投入相比，增加的收益并不明显；其次，由于中国人的传统文化心理，一般不大愿意住在别人居住过的房子里；最后，装修过的房子虽然能提高二手房的成交价，但是由于出租期间损耗严重，造成折旧较大，而且装修与家私的风格款式往往不能获得购买者的认同，既缩小了买家范围，又未必能以此为由提高成交价格，讨价还价的项目越多，越增加了交易的时间和难度。

对于中年人来说，生活中承担了更多的压力和责任，自有住房的月供、汽车、子女教育、医疗、老人……都是压在肩膀上的重担。虽然收入较高较稳定，但开销也大，手中的积蓄也不敢倾囊而出，以备不时之需。在这种情况下，个人房产投资就不要过于追求短期回报了，而应该长期投资，追求风险低、收益稳定的投资方式。例如一个35-40岁的中年家庭，夫妇两人月收入按1.2万计，存款按55万元计，建议可购买3套一房或公寓小户型。假设每套小户型为40平米，单价9000元，总价36万元，三套共108万元。首付四成约40万元（加上装修家私费用每套1.5万元共4.5万元，尚有约10万元存款备用），贷款68万，还款年限为15年，月供总额约5560元，月租收入约每套1200元共3600元，实际每月支出1960元（约占家庭月收入的16％，应属相当安全的比例），则15年后，即夫妇两人50-55岁时，不仅完全拥有3套房产（3套房产已增值，资产总值应超过108万元），而且每月可获得至少4500元的稳定租金收入（15年后租金按1500元/月计），安度晚年不成问题。

而对于60岁以上的老年人来说，由于退休，每月收入已经不多，但应该拥有一定的积蓄。此时，是停止投资，动用积蓄周游列国享受人生；还是继续投资，为后代积累财富，完全取决于个人选择。但至少可将正在居住的面积较大的房产出售或出租，转而购买一套较小面积的住宅，因为子女均已独立成家各自生活，家庭结构简化，加上每年有相当长的时间用于旅游、走亲串友、探访子女，已成为“空巢家庭”，继续居住于一套大面积的住宅，实在是没有必要。

个人房产投资的几点建议

成熟区域宜长线投资；成长性区域宜短线炒作。比如罗湖，房价已经涨到较高的水平，近年来波动不大，升值空间有限，但人气旺、配套发达、商业兴旺、交通便捷，租赁市场价格稳定、客源丰富，可考虑长期投资；而龙华则属于成长性区域，城市规划合理、交通利好不断、房地产市场亦处于快速上升阶段，投资房产的升值预期有保障。

谨慎选择高度依赖于一、两个企业的区域，没有什么比失业更能影响房地产价格的了。坂田区域的房地产市场，至少有一半是华为、富士康等几个IT企业支撑的。估计在可预见的未来三、五年内，这几个巨型企业还不会玩完，但如果有志于该区域房产的长线投资，那么就有必要将它们的命运与投资的风险联系起来了。

中高档住宅的风险最低；豪宅的收益最大。地球上体型最大的动物，不是一顿能吃掉一只羊的虎，而是一口能吞下成千上万只虾的鲸。同样，生产汽水、洗发水、电脑软件的可口可乐、宝洁和微软公司，能够笑傲于世界500强的前列。而在我国，富人多、穷人多、中产阶级最多，盯住这部分人群，选择面积偏小、总价适中的房产进行投资，可保证销路、降低风险，不失为自有资金有限的投资者最明智做法，因为有钱人不会轻易购买二手房，他们不是首次置业，在时间上也等得起。对于本钱雄厚的投资者来说，不妨投资豪宅，因为豪宅已不再是满足生活基本需求的必需品了，而是带有炫耀意味的奢侈品，用电影《大腕》中的台词说：“愿意花2000美金买房子的人，根本不在乎再多花2000美金”。他们看中的房产必须拥有独特的气质、稀缺的资源以及市场中无与伦比的地位，至于价格，“不就是几千万嘛，老子有的是钱！”，所以投资豪宅更容易获取暴利。

投资非豪宅住宅应选择总价偏低、实用第一的房产。由于非豪宅二手房的买家资金有限、急于入住，而且市场上可供选择的住宅单位相对较少，因此对于房产的楼层、朝向、景观、噪音、赠送面积、户型创新等要素相对不敏感，最看中的是户型的功能和是否方正实用。所以，在投资非豪宅住宅时，尽量选择总价偏低的房产，楼层可以低一点、朝向可以差一点、景观可以少一点，噪音、污染、高压线，只要不损害健康，有一点也可以忍受，完全没有必要为了那些双层高露台、大面积入户花园等“中看不中用”的赠送面积而多掏好几万块钱。

在“好盘”中买一套一般的住宅，不要在“烂盘”中买一套优质的住宅。“人往高处走”，社会大众对于片区及小区的评价，关系到业主的“面子”问题，“怎么说我也是住在××小区”，人们为了住进口碑好的社区，情愿房子小一点，位置差一点。“孟母三迁”为的就是择邻而居，谁不想挨着名人、富人、文人、官人住呢？而一个白领又怎么会愿意和一堆民工住在同一个小区呢？

以上言论为个人观点，仅供参考，一切后果与作者无关。

投资有风险，入市需谨慎！

以上内容是小编精心整理的关于李嘉诚大胆预测大陆房子未来3年 2021年李嘉诚的精彩内容，好的文章需要你的分享，喜欢李嘉诚大胆预测大陆房子未来3年 2021年李嘉诚这篇精彩文章的，请您经常光顾吧！