2024年新房改政策 2024年新房改双轨制

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2024年房地产开发投资与建设发展形势研判

1. 市场转型与政策导向：房地产行业的新篇章

自1998年房改开启房地产市场化以来，经历了26年的发展，房地产行业经历了市场的波动与变迁。从初期的快速增长（1998-2008年，销售面积从1.2亿平方米增长到6.6亿平方米），到“黄金十年”的迅猛发展（2004-2008年），再到2009-2013年的繁荣期和2014-2021年的调整期，直至2021年至今的平稳期，房价调控与城镇化进程共同塑造了行业的发展轨迹。2022年，面对人口负增长和政策收紧，市场进入下行阶段，而2023年政策的全面宽松预示着新的转折点。

2. 支柱产业的影响力与挑战

作为国民经济的重要引擎，房地产和建筑业直接影响建材、家具等制造业以及金融、商务服务等行业。据国家统计局数据，2021年，房地产业与建筑业共同带动GDP增长约12.37万亿元，其中直接拉动超过2.8万亿元。特别是在2022年，建筑和房地产业的增加值合计占GDP的13%，显示出稳定这两个行业的关键性。然而，融资紧缩成为当前行业困境的关键因素，开发商面临信用风险考验，市场供需平衡将面临重大调整。

3. 政策布局：政策微妙转折与市场预期

自2021年起，中央密集部署“三大工程”，聚焦保障性住房、城市更新与基础设施建设，旨在缓解市场压力并推动结构性改革。据光大证券预测，2024年这三大领域的投资总额将达到1.9万亿元，有望成为稳定市场的重要力量。政策方面，一线城市将进一步降低购房门槛，优化限购政策，同时加强融资环境改善，保障企业资金链稳定，土拍规则也将趋于宽松。

4. 未来展望：困境中的转型与复苏

尽管2024年房地产投资可能继续下滑，但随着保障性住房政策的推动，市场预期将转向，商品房与保障房双轨制有望加速。只要银行对房地产企业的信贷支持保持稳定，同时强化预售资金监管，市场将步入稳定阶段。预计全年销售规模虽有压力，但结构性上涨和市场企稳的可能性将增大。

5. 结论：转折与挑战并存，新机遇在望

总结来看，2024年的房地产市场将面临销售压力、价格调整和投资下滑，但政策的积极调整和“三大工程”的推进将为市场带来新的生机。在经济发展的驱动下，房地产市场有望逐步走出低谷，展现稳健复苏的态势。

新房改双轨制是什么意思?

在房地产市场中，同时发展商品房市场和保障房市场，形成两个并行的住房供应体系。

这一制度的目的是为了更好地满足不同收入水平人群的住房需求，促进房地产市场的健康稳定发展。

在这种双轨制下，商品房市场依然按照市场机制运作，价格由市场供求决定，具有一定的金融属性。而保障房市场则主要针对中低收入群体，提供价格相对较低的住房，这些保障房可能包括公租房、经适房、人才房、定向安置房、共有产权房等，是为了满足刚需而设计的特殊住房产品，可以进行流动买卖，但价格相对较低。

广州房改房最新政策,房改房过户流程是什么

广州房改房最新政策,房改房过户流程是什么

房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。《广州房改房新政策,房改房遗产继承过户解读》由于新政策暂未出台，因此沿用往年政策，如有变动，请以官网发布为准。

2000年广州取消住房实物分配前，共销售60多万套房改房。其中有超9万套未购买公摊面积，需补交购买公摊的价款才可上市交易。

从即日起，广州办理购买公有住房共有分摊建筑面积业务将正式实行“双轨制”，即市民既可按原办法办理，也可以按新办法办理。据新的简易计价方法，无需专业评估员计价。

“以前的计算办法较专业，市民不好掌握。新办法出台后，计价方式更简便，而价格也与市民当年购买房改房时的价格差不多。”市住保办负责人称。

可选择简化方式

根据规定，市民在出售房改房前，除了要付清房改房款外，还要交纳公摊面积的价款以及按规定交纳国有土地使用权出让金。

目前，广州购买房改房公摊面积可以由个人向原产权单位申请，若单位接受申请，则由单位进行评估计价、填写相关表格后由个人或单位送市国土房管局交件办理;也可以在上市过程中购买房改房公摊面积。

根据此前规定，对10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的公有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对10层以下的多层建筑，分摊的公有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买。

房改房过户流程:

据悉，广州在1995年前购买的房改房为按标准价购房，1995年后为按成本价购房。新计算办法仅适用于以成本价购房或虽以标准价购房但已按成本价补交房价的。

计算方法

在新计算方法中，按标准价购房的，实付购房款为标准价与补交的成本价房款之和;1995年后购房的，实付购房款为成本价房款。购房年份是指以成本价购房或按成本价补交房价的年份。2000年后按成本价补交房价的，购房年份视为1999年。

共有分摊面积价款=套内建筑面积均价(用实付购房款除以套内建筑面积)×分摊面积×购房年份调节系数(1995、1996年为1.22，1997年为1.07，1998年为1.03，1999年为1.00)

实际举例

案例：市民陈先生在1998年以4万元购买了单位的一套套内建筑面积为40平方米的7楼房改房单位，公摊面积为10平方米，现在如果需要上市交易的话，假设市场交易评估价为1.5万元/平方米。

按照新方法计算的公摊面积价款：

套内建筑面积均价=4万元/40平方米=1000元/平方米

共有分摊面积价款=1000元/平方米×10平方米×1.03=10300元

按照原方法计算：

共有分摊面积价款=1.5万元/平方米×10平方米×10%=15000元

广州房改房遗产继承过户解读

办理流程

一、房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

二、继承公证需要带两个证明和两个证件

1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明;

2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明;

3、继承人的身份证明;

4、被继承的房产证或其他证明文件。

5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。

三、到房产交易中心办理房产继承所需提交资料

1、房屋所有权证书;

2、继承公证;

3、继承人身份证及复印件;

所需费用

1、继承公证费继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元。

2、房地产价值评估费用档次标的总额(万元)累进计费率‰文件依据1100以下(含100)5京价(房)字[1997]第419号2101以上至10002.以上至20001.以上至50000.以上至80000.以上至.以上0.1

3、房地产继承过户税费由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

4、契税法定继承人继承房地产，免交契税;非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的需要缴纳契税1.5%。

注事事项

1、如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。

3、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

4、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

5、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

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