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未来四五线城市房价走向会如何?

2023四线城市房价走势

未来一年的房地产行业的走势依旧是让人牵肠挂肚，2023年已经到来，一二线城市的房价依旧高高在上，那么三四线城市尤其是四线城市房价走势将会如何呢?说起来2023年的房价，我们在展望未来的时候，难免也要回望过去，自从在刚刚过去的2023年中，新政策刚刚下来以后，二手房桐核交易营业税还有二套房信贷的政策出现了变动以后，房地产市场在这样不断的释放之下得到了一定的回缓。

2023年刚刚来临，房地产的成交量已经非常火爆，但是即使是这样，房地产的库存量还是非常大的，但是在四线城市来说，消费需求依然不能够满足四线城市的房地产市场。目前来说，四线城市的楼价还一直处于阴霾时期，但是未来的一年时间里面，四线城市的房价走势如何呢?

2023年四线城市房价趋势之一：

目前我国的二手房交易营业税手的年限得到了改动，从原来的五年变成了现在的两年，虽然已经放款了政策，但是对于购房者来说，四线城市的税费依旧让人感觉负担较重，目前为了能够去库存，降低消费者的基本购房成本成粗念功购房，在未来的一年中，房地产个税和营业税方面，还是有希望在下降一些的。

2023年四线城市房价趋势之二：

从过去几年中的表现看，因为四线城市的流入人口有了明显的减少，而且土地财政方面的原因等关系，四线城市中有了很多的空房，也就是面临着库存压力大的压力，所以对于四线城市来说，进一步降价是2023年开发商所需要走的必经之路。而且从城市建设方面来说，解决了四线城市的房地产库存压力也就解决了一个非常主要的问题，但是想要解决库存压力还是要从农村人口进程购房来入手，为了能够让人人都在城里买上房子，所以在2023年中，四线城市的房价还是会持续低迷。

2023年房价走势预测：房价不会跌!三四线城市或好转

一、2023年房价不会下跌，新房销售额有望再次超市场预期。

??虽然在行政措施干预下，2023年四季度和2023年一季度新房销售均价表现将持平。但是据中金公司证券研究分析，在三大推动因素作用下，2023上半年房价将会维持平稳，下半年将重回上升趋势。而且新房销售额将会集中在下半年增长，有望再次超市场预期。

??而主要推动房价上涨的三大因素为：

??1、开发商资金充裕。2023年预计有5.5万亿元的外部资金流入地产市场，在这5.5万亿元局凳掘的外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4万亿(占比超70%)，成为开发商外部资金的重要来源，为开发商拿地等活动提供充裕的资金。

此外，中金公司证券研究预计2023年土地出让金总额约为4万亿元，开发商在手资金绰绰有余。

?2、高地价激发开发商提价意愿。2023年末，广州、深圳等城市卖出一批高价土地，出于对利润率的保护，2023年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿。?3、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决。虽然一、二线城市供不应求的情况在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。

?二、城市供需关系得到改善，但不会发生根本扭转。

??结合中央政府“因城施策”的框架，中金公司研究分析了中国277个地级市在2023~2023年间的供需状况。据报告分析，2023年城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转。也就是说，2023年年底政策收紧的热点城市，其城市供应缺口将持续存在，而三四线城市供应过剩的问题难以根本解决，尤其是西北和东北地区。因此，随着调控政策的效果减弱，一、二线城市预计将在2023下半年反超三、四线城市。

三、房贷边际收窄不会对房地产市场带来实质性影响。

??根据中金公司研究预测，2023年新增住房贷款总额将达到5.5万亿元(同比下降15%)，

??在此支撑下的全国新房销售额将达到9.4万亿元(同比增长4%)，这个情况好于目前市场预期。

??以预测的市场情况5.5万亿新增住房贷款总额和9.4万亿新房销售额为基本情景假设：2023年全国新增贷款(净额)为13.8万亿，与2023年的12.1万亿(预计)和2023年的11.7万亿(实际)相比稳步增长。

??此外，中金公司还对乐观和悲观情景进行了模拟：

??乐观情景：新增住房贷款总额7.3万亿，新房销售额12.6万亿。新增住房贷款(净额)占全国新增贷款(净额)的40%，比率与2023年一样。

??悲观情景：新增住房贷款总额4.1万亿，新房销售额7.1万亿。新增住房贷款(净额)占全国新增贷款(净额)的18%，比率与2023年(政策收紧时期)相同。因此，房贷的边际收窄不会对房地产市场带来实质性的影响。

四、短期内将不会有显著的政策调整。

??从中金公司研究数据可以得知，短期内政策调控措施进一步升级的可能性很低。2023年的政策调控目的在于“控一线、稳二线”，只有在现有措施效果不及预期的情况下才会有进一步政策出台，目前来看可能性不大。

目前总的来说，四线城市主要面临的问题就是库存压力大的问题，这个问题也导致了四线城市的土地供应量缩减，所以在这样的情况下，一些更有实力的企业会更加看好一二线城市的发展，这样一来，四线城市的住宅用地成交量也会在低位持续运行，所以宏观方面来说，在2023年中，四线城市房价还会保持在一个低谷的状态。

2023年房价会涨吗?有哪些特征?

2023年是楼市复杂的一年，也是全面放松的一年，但是和2023年形成了两个极端，2023年楼市是全面的调控，2023年是全面的放松的一年，以往只要房产调控放松了，基本上短时间类就会有高的交易量，房价也很跟着涨价。

但是在2023年，不管是降低利率还是降低首付，不管是放开限购限售还是鼓励农民工进城，都好像没有起到预期的效果，老百姓大多数观望而不是出手买房子。

为什么观望？其实很简单，一是需求被满足，在房价大涨的时候成了接盘侠，二是对楼市失去了信心，花了那么多钱还面临拿不到房子的结局，最主要是目前老百姓的负债到达了极限。

随着年底金融16条的到来，对开发商的融资情况有了根本情况的改变，很多人认为买房的春天到了，2023年可能市场上交易量会很高，那么房价可能会迎来一波大涨，今天我们具体来分析一下。主要是在2023年买房的时候燃世我们要注意四个方面的变化。



第一：房产逻辑变了

过去20多年，房价为什么会涨？一方面是有大量的人口进城需求量一直存在，另一方面是很多人发现买房子比上班要赚钱，于是不管是企业还是炒房客，都加入到炒房的大军中，结果就是房价从均价2000涨到了均价一万的水平，但殊不知这个均价一万已经超出了很多人的承受范围。

从2023年就开始房住不炒，房住不炒的目的就是为了赶走市场上的炒房客，目前我们看到房地产市场当中很多人被套牢，就是因为前几年大肆的炒房，我们这里说的逻辑变了是从上到下都变了

开发商过去玩的是高周转模式，不断地拿地不断地负债，结果三道红线一出，开发商撑不住了，未来房住不炒还会继续执行，那么开发商不会再像以前一样疯狂的拿地和融资了，整体的房产环境会变好。

银行有没有金融风险？其实风险很大，虽然每一年都有大量的钱通过银行流入到房地产市场当中，但是在这个过程中，银行违规的放款和纵容式的放款，导致到老百姓的负债越来越高，最后房子成为了法拍房，但从2023年开始给了银行两道红线，目的就是为了降低金融风险，目前我们的房产市场当中，法拍房的数量还在增加，这就是金融风险的一种体现，未来随着贷款门槛的提高，这种金融风险会慢慢的降低。

对于老百姓来讲，目前市场上的交易量很少，因为缺少了大量的刚需购房者，之前我们的老房子都是直接拆迁，然后货币化安置，也就是拆迁直接给钱，就相当于市场上多了很多刚需购房者，但随着2023年棚改变旧改的执行，钱就不会直接流入到房地产市场当中，那么楼市的交易量就少了，自然而然房价就下来了。



第二：老百姓负债还没有解决

中国人讲究成家立业，看到亲戚朋友都买了房子，谁还不想努力奋斗买一套属于自己的房子呢？但目前很多人想买却买不了，就是因为负债过高。

这个负债是过去20年我们的需求造成的，人口从农村到城市带来了大量的需求，从1998年房改以后我们就变成了可以通过贷款买房子，但是当时房价没有现在这么高，况且只买了一套房，还是有能力还贷款的，问题就发生在两个方面，第一是经过炒房客的运作，房价越来越贵，而且很多人吃到了红利，于是乎在贷款没有还完的情况赶紧买第二套第三套房子，虽然有压力，但是可以通过以租养贷等形式保全自己的房子。

如果房价一直处于上涨的模式或者我们的收入一直稳定的情况下，估计楼市现在还存在着大量的需求，但是2023年年底的疫情打乱了大家的节奏，很多人收入受到了影响，并且很多人因此负债，在这种情况下，手中的房子就成了自己的累赘，包括银行的调控和房产大环境的变化，房子开始出现贬值的情况，很多人一下子慌了。

2023到2023年涨价去库存套牢了很多人，这些事很多人负债到极限的一个引子，目前老百姓很缺钱并且房贷占了大头，根本就没有多余的钱去买更多的房子。

第三：少子化出现加速人口红利期的结束

我们国家有14亿人，第七次全国人口普查数据显示，我国目前有家庭4.94亿户，想皮神肢一想对于房产的需求有多大，人口流动的大趋势是从农村到城市，瞎凳进城主要有四类人，一类是年轻人毕业到城市当中发展，二是农民工广泛的进城参与城市的建设，三是青年人进城做生意，四是很多年轻人进厂打工，而这些需求广泛的分布在江浙地区以及广东地区，所以我们也能看到南方沿海以及东南沿海的房价居高不下。而西北地区的房价很便宜。

房价的涨跌都建立在需求上，但是现在少子化现象越来越严重了，之前很多人在20岁左右就结婚生孩子了，可现在很多人到了30岁仍然单身不结婚，就是因为彩礼以及房子的问题没有解决。

之前还没有房改的时候我们是缺房子的，1990年，我国家庭户人均居住面积仅有7.1平方米，国家统计局在《中国人口普查年鉴-2023》数据中提到。截止到2023年，我国家庭人均居住面积达到了41.76平方米，平均每户的房间数有3.2间。也就是说我们现在不仅人均面积增长了，并且我们也不缺房子。

想一想买房子的主力军什么人群？现在的市场是90后，可能很多70后和80后早都已经买了房子还完了贷款，也就是说未来的00后、10后根本就不缺房子，从父母的手中就能得到房子，而目前房子严重过剩以及少子化的出现，未来房子的空置率会越来越高，市场上的交易量会越来越少，房价会失去上涨的动力。



第四：房价两级分化和多样化

房价两级分化就是人口流动造成的，这个结果在短时间内是没有变化改变的，为什么一二线城市和三四线城市的房价能差这么多？就是因为一二线城市有大量的需求，发展空间和薪资水平都比三四线城市的高。

未来随着人口的进城，房价的两极分化还会越来越严重，并且大城市会以城市群的形式存在，买房子的时候一定要考虑清楚自己未来的发展方向，为什么现在返乡置业不吃香了？就是因为很多人错误地估计了三四线城市发展的潜力，甚至很多人买了县城的房子就被套牢了，记住一个事实，哪里人多哪里就有发展。

房产发展了20年，为了结婚为了教育只能通过买房子来实现，但未来这种情况会被打破，今年提到了房住不炒、租购并举，未来对于收入不同的人群会有不同的住房模式出现。而且新加坡模式可能会应用到我们的市场当中，并且我们不要忘了，未来房地产税会全面地铺开，未来房地产市场当中可供选择的房源会越来越多，所以我们议价的空间也会越来越大。

2023年买房，不用那么着急也不要那么冲动，在全面利好楼市的情况下，我们有需求可以多对比再出手，千万别被房子套牢了。

今年广州二手房价还会再涨吗?

不会。根据查询安居客信息显示，2023年广州的二手房价比较平稳，没有大的波动，下半年巧袭态势的涨力不强，是不会再涨的。广州是中国第三大城市和华南地区的经樱宽羡济、交通和文化中心，素有“羊城脊拍”之称。

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