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政策已执行!青岛即墨放松限售

3月4日，有市场消息传出，青岛即墨将取消5年出售政策，房产证满两年就可以交易。

记者向即墨区不动产登记中心相关工作人员处求证，其表示，即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易，是刚出的通知。

值得注意的是，即墨区属于青岛市的非限购区域，除了即墨区以外，目前尚未明确青岛其他区域是否会有限售政策变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策说明，即墨成为全国第一个限售松绑的城市，也具有积极的信号意义。

青岛此前的限售政策是，在该市范围内（包括即墨区）新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易，各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。

青岛市国土资源和房屋管理局2021年4月发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》细则显示，新购住房（含新建商品住房和二手住房）时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2021年4月18日之前（含4月18日）的，不受限购和限售政策限制。

“新房限售期不变，但是认定时间提前，即以网签为节点，而二手房则调整为2年。类似规定，都使得一二手房的交易约束减少，客观上有助于促进此类住房更好地交易。”严跃进认为。

上述“5年”限售政策从2021年执行至今。不过在2021年，青岛市不动产登记中心、青岛市房屋交易中心联合主办的“青岛网上房地产”网站发布了一个“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。

其中一条是，青岛鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后。

这条规则突破了5年限售规定，但一天后就被删改。

据青岛克而瑞统计，2022年2月，全市商品住宅新增供应26.86万平方米，环比下降58.88%；成交53.58万平方米，环比下降33.75%，预计3月成交量将走高；成交均价15446元/平方米。截至2月底全市商品住宅库存2269.81万平方米，去化周期约19.9个月。其中，即墨区的存量为296.39万平方米，去化周期为17.5个月。

严跃进续称，当前即墨政策具有三个导向。第一，从郑州放松限购到即墨放松限售，充分说明当前政策松动具有很多新变化，也是过去常说的“五限”松动，具有信号意义，这也意味着“五限”政策正朝着放松的导向进行。第二，类似放松，也说明二线城市有持续放松的做法和动力，放松不是三四线城市的专属。第三，后续预计其他城市也会有各类放松政策，标志着3月份政策放松的动作会不断增多，有助于促进市场的全面健康发展。

大家可以告诉我长沙2手房发展的趋势?

我就是长沙的 对长沙的房地产市场应该还是深有体会的

传统8月是二手房淡季，但时下长沙二手房市场冷中有热。长沙二手房交易登记中心在统计成交数据时发现，成交量逼近黄金季节的5月，二手房成交的季节性已越来越不明显了。据信保房屋、富邦房产、港恒置业、新环境等房产中介反映，8月以来二手房市场出现了新的热点。

从游击队到正规军

过去，“黑中介”的诚信缺失，影响了二手房市场的正常发育；如今，市房屋产权管理局成立了湖南首家服务规范化、标准化、一体化的二手房中介公司——长沙市二手房交易登记中心，受到市民欢迎。

8月初，长沙二手房交易登记中心启动“二手房规范周宣传活动”。进入该中心的31家二手房中介公司代表，纷纷举起右手，进行了诚信服务签字仪式。据透露，“一张桌子，一部电话”的二手房中介游击队，已被大多数市民所不齿，购买二手房，市民选择的是这种正规市场。

中心实行登记窗口和中介一起配套入场形式，一楼、二楼提供交易中介服务，共有信保房屋、富邦房产、港恒置业、新环境等31家中介公司；三楼是转移登记窗口；四楼为装饰装修事务楼；六楼提供各种行业协会的办公机构，物业管理、装饰装修、棚改办、中介协会、开发协会等。

“我们要为市民打造一个健康、诚信、规范、阳光的一个交易市场平台。”市二手房交易登记中心负责人江来凤说。

由市中心向周边扩散

记者了解到，二手房热点一直聚焦在长沙市中心的房源，市区高性价比的房子基本是挂出一套就成交一套，相对的房源也越来越少。现在，二手房成交的热点已经开始逐渐扩散到长沙周边区块。“在我们的房源库里，有一些房子一直动不了。但是现在一些郊区板块房源的成交也开始慢慢活跃起来了。”长沙富邦房地产经纪公司相关负责人杨艳告诉记者。

大户型成交比例提高

除了成交热点扩散外，大户型成交比例的提高，也非常明显。市二手房交易登记中心相关人士表示，他们公司二手房业务一直以中高档房源居多，对中高档市场的反应更为敏感。整个市场上大户型、高总价的房源成交快速增加。一位业内人士认为，随着二手房源的逐渐优化改善，成交的好房源逐渐增多，也是市场的自然趋势，但因为目前市场成交升温，带动了一些投资客，不仅高档公寓成交活跃，一些别墅、联排的成交也逐渐放量。“前段时间的成交比较集中在普通住宅，别墅、联排等高档物业常常是有价无市，而现在这些房子也多有成交。”这位市场管理员说。

政策影响二手房变出租房

最近记者从长沙市二手房交易登记中心获悉，8月份，长沙租赁市场呈现上升的态势。该中心提供的数据显示，8月份，约有8％的房主将房屋转售为租，本月租赁市场成交量与上月相比略有上涨。

对于租赁趋热的成因，市场分析人士指出，受税收的宏观调控政策影响，部分二手房房源已开始转入租赁市场，增大了房源供给量，成为8月份租赁火热的主要原因。

左右楼市!两件大事 突然杀到!

作者：公子小白

01

昨夜今晨，有两个关于楼市的重磅消息传来，这两个消息皆源于官方发布的一份文件，《新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。

文件很长，本号直接提取与楼市相关的两个重要点。

第一个点，是文件提出了户籍制度改革和公共资源配置问题。文件提出：

1、深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。

2、推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

第一点的意思很明确，未来城市群内部很大概率会打通户籍壁垒。

其实，这一点早在前些天宁波与舟山开启户籍互认的时候，本号就专门撰文《茅塞顿开！宁波、舟山打响第一枪，广州、深圳估计也快了！》分析过，宁波和舟山的做法，给出了城市扩容样本。

中国的城市化已经进入了2.0时代，从原先的城市化迈向了城市群、都市圈化。中心城市，尤其是北上广深这四个超大城市，空间载负已经达到上限，尤其是深圳，未来必然是要利用都市圈和城市群，为自己减负，为周边城市输送能量，达到共赢的局面。

要这样做，首先就得撤掉户籍壁垒。在打穿户籍壁垒方面，中心城市纷纷给出了自己的方案，比如成都、西安、青岛、济南、杭州、合肥等城市给出的吞并方案。

青岛吞并代管的县级市即墨，杭州吞并代管的县级市临安，成都吞并了资阳市代管的简阳市，合肥瓜分了地级市巢湖，济南吞并了地级市莱芜。

北京、深圳给出了飞地方案。

北京在河北圈了两块飞地，第一块是北三县，第二块是雄安。深圳则在汕尾圈走了深汕合作区。

广州给出了同城方案，广佛同城喊了很多年。

吞并这种赤裸裸的大鱼吃小鱼模式，虽然并无不妥，但总显得有些霸道，像是霸王硬上弓，且毕竟牵涉到行政区划调整，获批的难度不小，难以适合所有城市。

北京、深圳的飞地模式，有点鞭长莫及，毕竟城市再强大，辐射半径也超越不了60公里。

广佛同城其实是比较好的模式，但奈何广佛同城这么多年，连户籍壁垒都没有突破，广州人仍是广州人，佛山人仍是佛山人，无法真正同城。

昨天晚上官方发布的《新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提出的探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度，其实就是宁波和舟山在践行的户籍互认。

试想一下，一个城市群内部一旦实现户籍互认，那楼市限购在城市群内部就荡然无存，城市群内部的购房需求会得以释放。

此外，意见还提出，以后公共资源配置，要与人口挂钩。过去也是如此，但更多考虑的是城市的行政级别，往后更多则是考虑人口。人口多才能获得更多的交通、医疗、教育资源倾斜，才能获得更多头衔等。

此举必定会让人口争夺战打得更响亮，更会激发楼市。

02

第二个点，是意见提出：稳妥推进房地产税立法。

这句话的亮点，在于“稳妥”二字，它意味着，房地产税短期内不会发布。

前两天，第一财经报道，房地产税立法仍在研究起草，但专家普遍认为特殊时期当前推出房地产税上会审议可能性很小。

其实，即便没有特殊时期肆虐，房地产税今年也难上会审议。理由很简单，时机还没到。

一套法律从发布草案到一读二读三读，再到最后发布，至少需要5年的时间。比如，物权法七次审议才通过，时间从初次审议的2002年一直到2006年正式通过，耗时整整4年。

房地产税难以出台，关键还不是草案的审议过程耗时，而是在于它的发布时机。

首先我们要明白，房地产税出台的目的。有人说，房地产税出台的目的，是为了长效调控房地产。

这句话只说对了一小半，长效调控房地产，是房地产税出台的小目的，其大目的，是待到土地财政收入不多的时候，顺势出台，成为国家新的大税收来源。

官方的表述是：

房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。

搞清楚了这件事，你就能明白，房地产税短则5年长则10年，都难以出台。理由很简单，当下土地财政正火热，是国家和地方政府财政收入的主要来源。

2021年，全国卖地收入7.8万亿，杭州卖地收入逼近3000亿，上海、广州、苏州、武汉接近2000亿元，北京、南京、重庆卖地收入在1500亿以上。

制图：城市财经

这种时候，房地产税是不可能出台的。只有当城市化完成的差不多了，中心城市和城市群大多都进入了存量房交易时代，那时候再征收房地产税，便可获得可观收入。

房地产税是一种持有税，适应的背景就是存量房为主的时代。

当然，这里面还有很多细节需要讨论，比如免征多少，免征套数还是免征面积，征收的税率又该是多少，这些都需要深入调研，且因城而异。

03

无论是城市群内部户籍互认、资源分配与人口挂钩，还是房地产税释放出的放慢步伐信号，对于楼市都是积极信号，都是利好。

楼市的利好还不止于此，利率下降、政策宽松，已经让楼市在三四月份上演了一波小阳春。在今年这种形势下，楼市不可能会太冷。

逻辑很简单：

首先，当下全球仍处在特殊时期当中，各国都承受着较大的下行压力。在此背景下，全球货币量化宽松已经是趋势，利率还会继续下行，利好楼市。

其次，房地产仍是我们的经济柱石，尽管管理层一再表示不会刺激它，但适当回暖成交量，抵御特殊时期的冲击，势在必行。目前已经有近百个城市调整政策，且获得了管理层默许。

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